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河南省信阳市人民政府


信阳市物业管理办法


信政〔2004〕38号

(2004年10月22日）
　


第一章 总则

第一条 为了规范物业管理活动，维护业主和物业管理企业的合法权益，改善人民群众的生活和居住环境，根据《国务院物业管理条例》、《河南省物业管理条例》，结合我市物业管理实际情况，制定本办法。

第二条 本办法适用于本行政区域内的物业管理活动。
由房地产开发商建设,出售、出租给两个以上业主共同使用的物业，应当实行物业管理。
机关、学校、企事业单位，按照住房制度改革政策出售的公有住房或集资建房，在一个封闭式区域内的，业主自愿实行物业管理。

第三条 本办法所称物业，是指已建成投入使用的房屋建筑及其附属的设施、设备和相关场地。

第四条 本办法所称物业管理，是指业主或业主组织通过选聘物业管理企业，由物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

第五条 本办法所称物业管理企业，是指依法设立，能独立承担民事责任，具有企业法人资格并取得资质证书的企业。

第六条 本办法所称业主，是指实行物业管理区域内的房屋所有权人。

第七条 市房产管理局是本市物业管理主管部门，负责全市物业管理活动的监督管理工作。　　
各县房产管理部门，负责本辖区物业管理活动的监督管理工作。

第八条 公安、工商、物价、供水、供电、供气、通讯、有线电视等部门，应按照各自的职责，做好物业管理区域内的相关工作，并会同房产管理部门制定相应的实施细则。

　

第二章 业主、业主大会及业主委员会


第九条 业主在物业管理活动中，享有下列权利：
（一）按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务；
（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；
（三）提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议；
（四）参加业主大会会议，行使投票权；
（五）选举业主委员会委员，并享有被选举权；
（六）监督业主委员会的工作；
（七）监督物业管理企业履行物业服务合同；
（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；
（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；
（十）法律、法规规定的其他权利。

第十条 业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（一）遵守业主公约、业主大会议事规则；
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（五）按时交纳物业服务费用；
（六）法律、法规规定的其他义务。

第十一条 业主大会由本物业管理区域内全体业主组成。一个物业管理区域成立一个业主大会。
业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。

第十二条 已交付业主使用的房屋建筑面积达到百分之五十以上，或者已交付业主使用的房屋建筑面积达到百分之三十以上不足百分之五十，但使用已超过十二个月，尚未召开首次业主大会的，应当由开发建设单位负责牵头组成业主大会筹备组。筹备组有开发建设单位、前期物业管理企业、业主代表参加。筹备费用由开发建设单位解决。

筹备组名单确定后，以书面方式在物业管理区域内公告，并告知物业管理主管部门。
筹备组自业主大会成立、选举产生业主委员会之日起使命终止。

第十三条 筹备组应当做好下列筹备工作：
（一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；
（二）拟定《业主大会议事规则》（草案）和《业主公约》（草案）；
（三）确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数；
（四）确定业主委员会委员候选人产生办法及名单；
（五）做好召开首次业主大会会议的其他准备工作。
前款（一）、（二）、（三）、（四）项的内容应当在首次业主大会会议召开15日前以书面方式在物业管理区域内公告。

第十四条 筹备组应当自组成之日起30日内，在物业管理主管部门和辖区办事处指导下，组织业主召开首次业主大会会议，并选举产生业主委员会。

第十五条 业主的投票权数，除法律法规另有规定的外，按下列规定计算：
（一）住宅物业为一户有一投票权；
（二）非住宅物业按建筑面积计算。
确定业主投票权的具体办法由业主大会制定。

第十六条 业主大会履行下列职责：
（一）制定、修改业主公约和业主大会议事规则；
（二）选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；
（三）选聘、解聘物业管理企业；
（四）决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；
（五）制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;
（六）法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。

第十七条 业主大会会议应当有物业管理区域内持有二分之一以上投票权的业主参加。
业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权二分之一以上通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权三分之二以上业主通过。

业主可以委托代理人参加业主大会会议。
业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。

第十八条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。
业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经百分之二十以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。

第十九条 召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主。

第二十条 业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列职责：
（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；
（二）代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；
（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；
（四）监督业主公约的实施；
（五）组织专项维修资金使用、续筹方案的实施；
（六）业主大会赋予的其他职责。

第二十一条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内，到物业管理主管部门备案，并凭备案证书，申请刻制印章。　　
业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。

第二十二条 业主公约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主委员会活动经费来源、标准和筹措方法，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。
业主公约对全体业主具有约束力。

第二十三条 业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和任期等事项作出约定。

第二十四条 业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。

业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业管理主管部门，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

第二十五条 业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。
业主大会、业主委员会应当积极配合相关社区、居民委员会依法履行自治管理职责，支持社区、居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。
业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的社区、居民委员会，并认真听取社区、居民委员会的建议。

　

第三章 前期物业管理


第二十六条 在业主大会选聘物业管理企业之前，开发建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。

第二十七条 开发建设单位应当在销售物业之前，制定业主临时公约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。
　　开发建设单位制定的业主临时公约，不得侵害物业买受人的合法权益。

第二十八条 开发建设单位应当在物业销售前将业主临时公约向物业买受人明示，并予以说明。
物业买受人在与开发建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守业主临时公约予以书面承诺。

第二十九条 住宅物业的开发建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业，从事前期物业管理；投标人少于3个或者住宅物业规模小于3万平方米的，经物业管理主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。

第三十条 开发建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。

第三十一条 前期物业服务合同可以约定期限。期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

第三十二条 业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，开发建设单位不得擅自处分。

第三十三条 从事前期物业管理的企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行检查验收。

第三十四条 在办理物业承接验收手续时，开发建设单位应当向从事前期物业管理的企业移交下列资料：
（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；
（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；
　　（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；
　　（四）物业管理所必需的其他资料。

第三十五条 开发建设单位应当在物业管理区域内，配套修建不低于总建筑面积千分之二至四的物业管理用房，其费用列入开发建设成本，产权属全体业主共有。
在业主大会成立以前或未经业主大会同意，物业管理企业不得改变物业管理用房的用途。
第三十六条 开发建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。
第三十七条 开发建设单位委托物业管理企业承担保修义务的，应当将约定的保修费用交由物业管理企业按规定使用，并接受业主委员会的监督。

　

第四章 物业管理企业与服务

第三十八条 从事物业管理活动的企业应当取得资质等级证书后，方可从事与资质相应的物业管理活动。
从事物业管理的人员，应当持有从业人员职业资格证书。
市外物业管理企业进入本市从事物业管理的，应当告知市物业主管部门。

第三十九条 物业管理企业享有下列权利：
（一）依照物业服务合同的约定收取物业管理服务费用；
（二）制止损害物业或者妨碍物业管理的行为；
（三）法律、法规、规章规定及业主大会授予的其他权利。

第四十条 物业管理企业应当承担下列义务：
（一）按照物业服务合同约定，提供与收费项目、标准相一致的管理和服务；
（二）公布物业管理服务费用收支情况，接受业主大会质询；
（三）配合有关部门维护小区居民生命财产安全；
（四）法律、法规及规章规定的其他义务。

第四十一条 物业服务合同应包括下列内容：
（一）物业管理事项；
（二）服务质量；
（三）服务费用；
（四）双方的权利义务；
（五）专项维修资金的管理与使用；
（六）物业管理用房；
（七）合同期限；
（八）违约责任；
（九）其他约定。
签订物业服务合同，应告知物业管理主管部门。

第四十二条 物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

第四十三条 物业服务合同期满前30日，业主委员会应对物业管理企业业绩进行评估，提出是否续聘意见，经业主大会审议通过后，以书面方式通知物业管理企业。

第四十四条 物业管理企业收到业主大会不再聘用的通知后，应当将物业管理用房和本办法第三十四条规定的资料移交给业主委员会。

第四十五条 新聘的物业管理企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业验收手续。
　　业主委员会应当将物业管理用房和本办法第三十四条规定的资料移交给新聘的物业管理企业。

第四十六条 物业管理企业可以将物业管理区域内的保安、保洁、绿化、维修等专项服务业务，委托给专业性服务公司，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。

第四十七条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。

第四十八条 物业服务收费应区分不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。

第四十九条 物业服务收费实行政府指导价的，由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。
物业服务收费实行市场调节价的，由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。

第五十条 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。物业服务合同无约定的收费项目，业主可以拒交。
尚未出售或者尚未交给购买人的房屋，物业服务费用由开发建设单位交纳。

第五十一条 各级价格主管部门应会同同级物业管理主管部门，加强对物业服务收费的监督。

第五十二条 物业管理企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。

第五十三条 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等经营单位应当向最终用户收取费用。
物业管理企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。

第五十四条 新开发建设的住宅小区，在规划、设计、施工阶段，应当按照有利于供水、供电、供气、供热等经营单位抄表收费到户实施管线敷设，不得在分户表前设置供水、供电、供气、供热总计量表。
尚未实行抄表到户的旧住宅小区，应当由供水、供电、供气、供热等经营单位按照公正、公平、合理的服务收费进行管线改造，逐步实行一户一表，抄表收费到户。

第五十五条 鼓励、提倡物业管理企业在小区采用先进科学技术安全防范措施。物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业管理企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关管理部门报告，协助做好救助疏散工作。

第五十六条 物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主与物业使用人约定，但不得违反法律、法规和业主公约的有关规定。
物业使用人违反本办法和业主公约的规定，有关业主应当承担连带责任。

第五十七条 物业管理主管部门应当及时处理业主、业主委员会、物业使用人、物业管理企业在物业管理活动中的投诉。

　

第五章 物业的使用与维护

第五十八条 物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。
业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业管理企业；物业管理企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主委员会依法办理有关手续。

第五十九条 业主、物业管理企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。

第六十条 供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等经营单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。

第六十一条 业主装饰装修房屋的，应当事先告知物业管理企业。
物业管理企业应当将房屋装饰装修的禁止行为和噪音控制等注意事项告知业主。

第六十二条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，以及项目开发建设单位，应当按照有关规定交纳专项维修资金。
　　专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造，不得挪作他用。
未筹集专项维修资金的住宅物业，其共用部位、共用设施设备维修、更新、改造所发生的费用，经业主大会或业主委员会审核认可后，由与共用部位、共用设施设备相关的业主均摊。

第六十三条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

第六十四条 物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修，有关业主应当给予配合。
责任人不履行维修义务的，经业主委员会同意，可以由物业管理企业维修养护，费用由责任人承担。
　

第六章 法律责任

第六十五条 违反本办法的规定，住宅物业的开发建设单位，未通过招投标的方式或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业管理企业从事前期物业管理的，由物业管理主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。

第六十六条 违反本办法的规定，开发建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的，由物业管理主管部门处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

第六十七条 违反本办法的规定，不移交有关资料的，由物业管理主管部门责令限期改正；逾期仍不移交的，对开发建设单位、物业管理企业予以通报，处1万元以上10万元以下的罚款。

第六十八条 违反本办法的规定，未取得资质证书从事物业管理的，由物业管理主管部门没收违法所得，并处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

以欺骗手段取得资质证书的，依照本条第一款规定处罚，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书。

第六十九条 违反本办法的规定，物业管理企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的，由物业管理主管部门责令停止违法行为，处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

第七十条 违反本办法的规定，物业管理企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的，由物业管理主管部门责令限期改正，处委托合同价款30％以上50％以下的罚款；情节严重的，由颁发资质证书的部门吊销资质证书。委托所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

第七十一条 违反本办法的规定，挪用专项维修资金的，由物业管理行政主管部门追回挪用的专项维修资金，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额2倍以下的罚款；物业管理企业挪用专项维修资金，情节严重的，由颁发资质证书的部门吊销资质证书；构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。

第七十二条 违反本办法的规定，开发建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的，由物业管理主管部门责令限期改正，给予警告，没收违法所得，并处10万元以上50万元以下的罚款。

第七十三条 违反本办法的规定，未经业主大会同意，物业管理企业擅自改变物业管理用房的用途的，由物业管理主管部门责令限期改正，给予警告，并处1万元以上10万元以下的罚款；有收益的，所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。

第七十四条 违反本办法的规定，有下列行为之一的，由物业管理主管部门责令限期改正，给予警告，并按照本条第二款的规定处以罚款；所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。
（一）擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的；
（二）擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的；
　　（三）擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的。
个人有前款规定行为之一的，处1000元以上1万元以下的罚款；单位有前款规定行为之一的，处5万元以上20万元以下的罚款。

第七十五条 违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。

第七十六条 业主以业主大会或者业主委员会的名义，从事违反法律、法规的活动，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予治安管理处罚。

第七十七条 违反本办法的规定，物业管理行政主管部门或者其他有关行政管理部门的工作人员利用职务上的便利，收受他人财物或者其他好处，不依法履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予行政处分。

　

第七章 附则

第七十八条 本办法自公布之日起施行。《信阳市住宅区物业管理暂行办法》（信政[2000]7号）同时废止。