传闻证据规则的理论与适用

郭山珉


[摘要]传闻证据规则是英美证据法中最重要的证据规则之一，它原则上要求在审判中排除传闻证据，证人证言须在法庭上接受检验，只有在符合法定的例外情形时才允许采纳庭外陈述。简言之，即传闻证据一般不具有可采性。传闻证据规则是排除一种证明手段的规则，不是排除事实的规则。对于我国司法实践中存在的证人不愿作证、审判中大量使用书面证言的问题，该规则具有可借鉴的意义。

关键字： 传闻证据；传闻证据排除规则；例外；证人作证


　　我国学者在传闻证据与传来证据的关系上有个逐渐理解认识过程，早期有的学者认为传来证据就是传闻证据，还有的认为传来证据又称传闻证据，是原始证据的对称。在形式上二者有某些相似之处，但是，实质不同。一是含义不同，传来证据是大陆法系采用的一个概念，是指原始出处以外的其他来源获得的证据。而传闻证据是英美法系国家使用的一个概念。传闻证据是指不是由陈述者在审判或者听证中作证时作出的陈述，在证据上将它提供来证明主张事项的真相。二是判断标准不同。传来证据仅以证据是否是从第一来源直接获得的为标准。而传闻证据强调以法庭审判为中心，凡在法庭审判外提供的证言，均属传闻证据。三是证据的范围不同。传来证据不仅包括言词证据，而且包括实物证据。而传闻证据仅限于言词证据。四是运用规则不同。我国对于传来证据没有制定专门的证据规则，在司法实践中一般要求尽量收集和使用原始证据，在原始证据难以收集或者遭到破坏时 ，传来证据经过查证属实，也可以作为定案的根据。而传闻证据是排除规则，即法庭原则上应当排除传闻证据的使用，只在少数例外的情形下，才会被采信。

一、传闻、传闻证据、传闻证据规则的法律语义解析

　　传闻，在日常的语义中是指“辗转流传的消息”（据《高级汉语大词典》），相当于“风闻，谣传，道听途说”（据《现代英汉词典》）。作为法律用语的传闻一词来源于英国判例法。“传闻”一词是作为证据来源意义上讲的，一旦作为证明方式提出，即为“传闻证据”。当然，这里的“证据”并非在“查证属实的事实”的意义上使用，而是作为“证明材料”或“证明的根据”来理解。
　　传闻证据，根据美国法学家华尔兹教授的的表述定义是指：“在审判或听证的证人以外的人所表达或作出的，被作为证据提出以证实其所主张的事实是否真实的，一种口头或书面的主张或有意无意地带有某种主张的非语言行为。” 依此定义，传闻证据应当包含这样三层意思：一是传闻证据的形式可以是口头的或书面的陈述，也可以是意图表示某主张的行为。二是由在法庭上作证的证人以外的人作出的意思表示。三是作为证据被提出，以证明所主张事实的真实性。这一点尤为关键，也是诸多学者能够达成共识的地方。所以，要判断一项证据是否为传闻证据，一条比较简单的规则就是明确提出该证据的目的什么，是为了证明某人曾经说过这样的话，还是证明他所说的话是真实的。例如，证人在法庭上说：“2003年11月15日，被告人对我说，‘上个星期我去上海出差了’。”如果证人提出该被告人曾经说过的话是用来证明被告人2003年11月15日前的一个星期确实在北京，那么它就属于传闻证据，如果他的转述这番话只是想证明被告人在2003年11月15日确实说过这样的话，它就不是传闻证据。再如，当证人的庭前供述和当庭陈述不一致的时候，庭前的陈述往往可以用来作为弹劾证据使用，目的是为了表明证人在先前的程序中曾经说过那样的话，而不是为了证明当庭的陈述为真，所以也不是传闻证据。可见，传闻证据有三个特点：（1）是以人的陈述为内容的陈述证据；（2）不是直接感知案件事实的人亲自到法庭所作的陈述，而是对感知事实的书面的或者口头形式的转述；（3）是没有给予当事人对原始人证进行反询问的机会的证据。
传闻证据规则，又称传闻证据排除规则，其概念含义正如美国《联邦证据规则》第802条规定：“传闻证据，除本法或联邦最高法院依法定授权制定的其它规则或国会立法另有规定外，不予采纳”。

二、两大法系传闻证据规则之异同

　　英美法系认为传闻证据排除规则存在的理由在于传闻证据具有不可靠性，这是因为；第一传闻证据不是证明事实的最佳证据；第二传闻证据几乎都是未经宣誓作出的；第三陈述者如果不作为证人出庭作证，那么陈述者将无法接受交叉询问，因而法庭也无法证实该陈述的真实性。第四法官和陪审团将没有机会观察陈述者进行陈述时的举止。传闻证据由于缺少控辩双方的交叉询问，因此传闻证据存在虚假的风险更大。近来随着时代的发展，传闻证据的可靠性亦在不断提高，因此，许多学者对传闻证据规则提出了质疑，提出了缓和适用传闻证据规则的理论新动向。如美国哈拂大学内森教授认为，传闻证据规则是建立在两个假设基础之上的；一方面，公众对裁判的接受具有行为上的示范意义。因为，如果人们观察到被法律权威人士采用的程序是公正的，那么他们更愿意服从法律。另一方面，放弃证人出庭作证将会破坏公众对裁判的可接受性。还有的学者提出在刑事诉讼中，传闻证据规则体现参与价值，保护了个人的尊严价值和平等价值，有助于形成一个对控诉权进行控制的机制。
　　大陆法系国家，虽然没有明确规定传闻证据规则，但是普遍确立了直接言词原则。而从直接言词原则的内涵和基本要求看，直接言词原则和传闻证据排除规则具有异曲同工的效果。根据德国学者对直接言词原则的解释，在法庭上提出任何证据材料均应以言词陈述的方式进行，诉讼各方对证据的调查应以口头方式进行，如以口头方式询问证人、鉴定人、被害人等，以口头方式对实物证据发表意见，任何未经在法庭上以言词方式提出和调查的证据均不得作为法庭裁判的根据。为了贯彻直接言词原则，大陆法系国家的刑事诉讼法普遍强调证人、鉴定人、被害人等都必须出庭作证。
　　值得说明的是，虽然传闻证据规则和直接言词原则均要求证人等亲自出庭作证，但二者的侧重点有所不同。在大陆法系国家强调法官在发现案件事实真相中的主导作用，因此，直接言词原则侧重于证人亲自出庭在法官面前进行陈述，以便保证法官接触到最佳的证据。而在英美法系国家强调当事人双方以平等对抗的方式来推动案件事实真相的发现，因此，传闻证据规则侧重于证人与当事人面对面，以便接受当事人的交叉询问。　

　三、传闻证据规则的例外

　　传闻证据规则否定了传闻证据的可采性，但如果严格地排除所有传闻证据，显然对查明案情不利。所以，必须对传闻规则进行一些限制。英美证据法学界认为，传闻证据规则的例外情形必须具备两个条件，可信性和必要性。
　　对传闻证据规则例外规定的典范无疑是美国1975年生效的《联邦证据规则》。在该法的第803条和804条规定的传闻证据规则例外主要分为两类：第一类是无条件的例外，陈述者能否出庭作证不具有实质意义，也就是说原陈述者可“不必”出庭作证（第803条）；第二类为附条件的例外，原陈述者“不能”出庭（第804条（b））。第一类例外有23种：（1）陈述者当场的感觉印象；（2）激奋言词；（3）陈述者当时存在的精神、感情或身体状况的陈述；（4）出于医疗诊断或治疗目的而作出的陈述；（5）被记录的回忆；（6）关于日常行事的活动的记录；（7）公共记录和报告；（8）重要统计记录；（9）缺乏公共记录或记载；（10）宗教组织记录；（11）婚姻、洗礼和类似的证明书；（12）家庭记录；（13）反映财产权益的文件记录；（14）文件中影响财产权益的陈述；（15）在陈旧文件中的陈述；（16）市场报告、商业出版物；（17）学术论著；（18）关于个人或家庭历史的名声；（19）关于边界或一般历史的名声；（20）品格方面的名声；（21）先前定罪的判决；（22）关于个人、家庭、或一般历史、或边界的判决；（23）其它例外。第二类例外有五种：（1）先前证言；（2）临终陈述；（3）对己不利的陈述；（4）关于个人或家史的陈述；（5）其它例外。对于上述例外，不适用传闻证据规则加以排除。①

四、我国刑事证据规则的现状

　　目前，我国仍然没有单独的刑事证据法典，有关刑事证据的内容散见在刑事诉讼法及其司法解释当中，在我国刑事诉讼中，具有明确法律依据的刑事证据规则只有非法证据排除规则和补强证据规则，没有明确规定传闻证据规则，但是对证人作证规则在某些方面体现了传闻证据规则的基本精神。例如,《刑事诉讼法》第47条的规定，证人证言必须在法庭上经过公诉人、被害人和被告人、辩护人双方讯问、质证，听取各方证人的证言并经过查实以后，才能作为定案的根据。根据《刑事诉讼法》第48条的规定，除了生理上、精神上有缺陷或者年幼，不能辨别是非、不能正确表达之外，凡是知道案件情况的人，都有作证的义务。可是在同一部法律的第157条却规定：“对未到庭的证人的证言笔录、鉴定人的鉴定结论、勘验笔录和其他作为证据的文书，应当当庭宣读。”这一条是以宣读证言方式代替证人出庭的法律根据。这一规定表明了证人作证方式的可选择性，可以出庭作证,也可以用书面证言。这其实是否定了第47条的规定，因为第47条的用语是“必须”，是没有选择的。最高人民法院在《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国刑事诉讼法〉若干问题的解释》第58条明确规定：“未出庭证人的证言宣读后经审查属实的，可以作为定案的根据。”这就为传闻证据的采用提供了方便之门。
　　总之我国《刑事诉讼法》中对证人出庭作证采用的是宽泛而笼统甚至有些相互矛盾的规定。

五、传闻证据规则在我国确立现实性和必要性
　　近年来从刑事诉讼模式的运行程序和效果来看，成绩是肯定的，特别是在庭审改革方面，1996年刑事诉讼法的修订确实是以对抗式审判为参照的，而且在实践中也一直沿循着增强对抗的改革思路。对抗式的庭审需要对抗性的规则。证人作证制度为实现上述目标的主要设置之一，但是由于缺乏应有的规则，已经是“四面楚歌”。可以说，司法实践中证人出庭率低，书面证言大行其道就是我国缺乏传闻证据规则最典型的症状之一。当前，传闻证据规则对我国诉讼制度最大的现实意义在于，如何抑制书面证言的恶性膨胀，如何促进证人作证，实现庭审对抗式程序的基本功能。根据笔者在南京地区的调查了解，司法实践中证人拒证现象已经到了非常严重的程度，很多法院的证人出庭率尚且不到1％，使得庭审制度改革的效果大打折扣，几近失败。从审判改革的宏观背景来看，传闻证据规则在诉讼中的确立，乃是一个机制协调的问题。笔者认为，我们应当以我国的诉讼结构和诉讼目的为考虑因素，结合司法实践的实际情况，在平衡公正和效率的诉求下，以司法改革为切入点，围绕证人出庭作证制度，有必要建立适合我国刑事诉讼实践的传闻证据规则。

（一） 法律修改规定证人应当出庭作证。
　　于审判外所作的口头、书面陈述和带有意思表示的非语言行为，是传闻证据，除法律有规定外，不能作为认定案件事实的证据。也就是说，对于传闻证据，原则上应当排除。
　　尽可能地使证人出庭是传闻证据规则的一个基本原则，但所有证人都出庭作证却是不可能也是不必要。首先，证人出庭作证的成本太大，所有证人出庭的费用非目前财力所能承受；其次，所有证人出庭将使程序烦琐，诉讼拖沓，不利于审判效率的提高；再次，所有证人出庭事实上也不可能实现，不能兑现的规定只能损害法律的权威。笔者建议，对案件重要事实和定罪量刑起主要证明作用的证人或者控辩双方对其证言真实性有争议的证人，即关键证人应当规定出庭作证。如果书面证言内容双方一致认可，对书面证言的使用双方均无异议，证人也可以不出庭。判断关键证人作证对案件事实的认定是否起“主要”作用，可考虑证人作证的内容是否涉及定罪量刑的基本问题、证人作证的内容与案件中其它证据是否存在矛盾之处。对于没有正当理由不出庭的证人，能否采用强制到庭制度，笔者认为，证人的不可替代性决定了证人证言的特殊性，它要求证人必须亲自到庭作证，强制证人作证可以保证证言的获得率，保证诉讼的顺利进行。而且，强制证人作证，对于拒绝作证者和潜在的拒证者有一种威慑作用，可以起到特殊预防和一般预防的双重功效，当推行之。但要注意的是对证人而言，出庭作证并不能给他带来直接的利益，而在大多数案件中法院的判决结果也与证人无直接的关系。因此，单纯依靠传闻排除规则并不能形成证人出庭的驱动利益，也不能解决证人出庭率低的问题。对此我们应当有一个清醒的认识。可以想象，即使在英美法系国家，离开了证人保护制度、证人补偿制度、证人拒证惩罚制度，传闻规则也难以发挥提高证人出庭率的作用。
（二）完善相关配套制度
　　第一，确立证人保护制度。只有在事前、事中和事后各个阶段给予证人以全方位的保护，才能免除证人的后顾之忧，使证人愿意作证。其中包括证人的人身权利和名誉权两个方面。前者包含生命安全和人身安全，应当把预防对证人的伤害放在首位；后者指在证人作证牵涉到自身名誉时，法庭应当为证人保密。这可以借鉴美国的做法。在美国的刑事司法中，司法部门有专门的证人保护项目，根据案情的严重程度和对证人的危险程度，在作证之前和之后，对于证人提供各种保护，如警察全天候守卫证人，甚至为证人更换居住地，更换工作，更换身份。在高度危险的案件中，证人保护项目是高度保密的，除了负责保护的司法人员以外，任何人都无法了解证人的行踪。
　　第二，确立证人出庭作证费用补偿制度。对于证人的作证费用，如交通费、食宿费用和误工费应予补偿，原则上由国家支付。但应当制定一个统一的补偿标准(可以依据地方经济差异予以浮动)，以免买证之弊病。具体可以在刑事诉讼法中规定，或者在专门的刑事证据法或证据规则中明确规定，或在配套司法解释中规定。
　　第三，明确证人的权利和义务，以及证人拒绝作证的法律责任。法律明文规定的情况以外的证人必须到庭，否则可以对证人采取强制手段甚至加以惩罚。例如，对通知以后，证人不主动到庭可以依次采取传唤、拘传，如无正当理由仍然拒绝作证者，最终以藐视法庭罪进行处罚。这样才能维护法律的严肃性，使证人义务真正得到落实。
（三）防止传闻证据规则的例外自由化
　　鉴于我国的国情，不能采取“传闻规则的自由化”，而应当严格限定书面证言的适用范围，防止滥用。同时，严格拟定传闻证据规则的例外情形：
（1）证人身患严重疾病或者行动极为不便时，可以提供书面证言，但应当事先向法庭提交身体状况的证明。
（2）证人因路途遥远或现居国外，无法在庭审日到庭提供口头证言的，经法官批准可以通过信函或电报方式提供书面证言，或者委托其它法院进行询问而作成笔录。
（3）经控辩双方同意采纳该传闻证据。传闻证据规则的理论基础之一在于保障被告人的反询问权，而被告人同意采纳传闻证据，则意味着有反询问权的当事人已放弃其反询问权，原则上应当允许作为证据。但是，传闻证据并不因当事人的同意而自然取得证据能力，法官也有一定的裁量权。例如，在刑事诉讼中，法官如认为双方同意提出的传闻证据并不具合法性的，如认为取得的过程有重大违法，该项证据仍无证据能力。
（4）在先前审理程序中作成的证言。如果证人先前陈述和庭上的陈述不一致的时候，证人的先前证言可以作为弹劾证据使用，在特别可信赖的情况下还可以作为实质证据使用。
四川省成都市人民政府


成都市城镇国有土地使用权出让和转让管理办法

　（１９９２年１月３日　市政府令第２３号发布）


第一章 总 则
第一条 根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（以下简称《条例》）的规定，结合我市实际，制定本办法。
第二条 中华人民共和国境内外的公司、企业、其他组织和个人，除法律另有规定者外，均可依照《条例》和本办法的规定，在本市锦江区、青羊区、金牛区、武侯区，成华区和其他区（市）、县的县城、建制镇、工矿区范围内取得国有土地使用权，进行土地开发、利用、经营活动。


第三条 依照《条例》和本办法的规定取得土地使用权的土地使用者，其使用权在使用期限内可以转让、出租、抵押或者用于其他经济活动，合法权益受国家法律保护。
第四条 土地使用者开发、利用、经营土地的活动，应当遵守国家法律、法规的规定，并符合我市的城市总体规划、城镇建设规划、土地利用总体规划和其他有关规定，不得损害社会公共利益。
第五条 市、县国土局主管土地使用权出让的行政管理工作、依法对土地使用权的出让、转让、出租、抵押、终止进行监督检查。
市、县居地产管理部门主管土地使用权转让、出租、抵押的经营管理工作。
第六条 土地使用权出让、转让、出租、抵押、终止及有关的地上建筑物、其他附着物的登记，由市、县国土局和房地产管理部门按照各自的职责范围办理。具体办法另行制定。

第二章 土地使用权出让
第七条 本办法所称土地使用权出让是指市、县人民政府代表国家，以土地所有者身份，将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向政府支付土地使用权出让金的行为。
第八条 土地使用权的出让由市、县人民政府统一负责。土地使用权出让的地块、用途、年限和其他条件，由市、县国土局会同计划、城市规划、建设和房地产管理等部门共同拟订方案，按《四川省土地管理实施办法》第十四条规定的审批权限和国家土地管理局《出让国有土地使用权
审批管理暂行规定》报经批准后，由国土局具体实施，并代表同级人民政府与土地使用者签订土地使用权出让合同。
第九条 除城市（镇）的旧城改造利己开发的建设用地外，土地使用权出让的用地指标，应纳入年度非农业建设用地计划。
第十条 土地使用权出让的地块可以是经过开发和市政设施配套建设的土地，也可以是成片待开发的土地。
第十一条 土地使用权出让的地块原属于农村集体所有土地的，由市或区（市）、县国土局负责统一征用。城市规划区范围内的土地统一征用工作，由市国土局和市建设用地统一征地办公室会同有关区、县国土局办理。
第十二条 土地使用权出让的最高年限由市、县国土局按下列用途确定：
（一）居住用地六十年；
（二）工业、教育、科技、文化、卫生、体育、综合和其他用地五十年；
（三）商业、旅游、娱乐用地四十年。
第十三条 土地使用权出让可以分别采取协议、招标、拍卖方式进行，协议出让是主要方式。
第十四条 土地使用权出让金的具体标准，由市国土局会同市物价、财政和房地产管理等部门根据城镇土地分等定级和土地估价所能定的基准地价制定，报市人民政府批准执行。
第十五条 土地使用者应当在签订土地使用权出让合同后六十日内，支付全部土地使用权出让金，暂时无力支付的，经市、县人民政府批准，可以延期或分期支付土地使用权出让金，但延期支付的期限不得超过六个月，分期支付的期限不得超过三年。延期和分期支付期间均按中国人民
银行公布的贷款利率计收利息。逾期未全部支付的，出让方有权解除合同，并按土地使用权出让金总额1‰索取违约赔偿金。
第十六条 出让方应当按照合同规定，提供出让的土地使用权。未按合同规定提供土地使用权的，土地使用者有权解除合同，并按土地使用权出让金总额的3‰索取违约赔偿金。
第十七条 《条例》第四十三条规定的划拨土地使用权的土地使用者，符合《条例》第四十五条规定的条件，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押，但必须经过申请，报经市、县国土局和房地产管理部门批准。
第十八条 土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应当向出让方提出书面申请·经出让方会同城市规划行政管理部门批准后，依照本章规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理土地使用权变更登记。

改变土地用途同时改变地上建筑物、其他附着物使用性质的，应当办理地上建筑物、其他附着物所有权变更登记。

第三章 土地使用权转让
第十九条 本办法所称土地使用权转让是指土地使用者受让土地使用权后，将全部或部分地块的土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。
第二十条 土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。
地上建筑物、其他附着物所有权转让时，其使用范围内的土地使用权随之转让，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。
第二十一条 成片开发经营的土地，依照土地使用权出让合同的规定开发建设后，可以按规划用途分割转让。
土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经市、县国土局和房地产管理部门批准，并办理土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权转让’和过户登记手续。
土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权的分割转让，不得影响土地的使用价值。
第二十二条 土地使用权转让，转让人须持有《国有土地使用证》和房屋产权证以及其他有关证件。
公司、企业和其他经济组织的土地使用权转让，还须出具其主管部门的批准文件。
第二十三条 土地使用权转让，转让双方应当签订转让合同，并办理土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权转让和过户登记，换领《国有土地使用证》和房屋产权证。
第二十四条 有下列情况之一的，土地使用权不得转让：
（一）未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资、开发、利用、经营土地的;
（二）划拨土地使用权符合《条例》第四十五条规定的条件，但未依照本办法第七章的规定补办土地使用权出让手续的；
（三）没有土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权合法凭证的；
（四）土地使用权或地上建筑物、其他附着物所有权有争议的；
（五）土地在城市房屋拆迁封户范围内的；
（六）依法限制土地或地上建筑物、其他附着物权属变更的；
（六）违反土地管理法律、法规的。
第二十五条 土地使用权转让的地块发生增值的，转让人应向当地市、县人民政府缴纳土地增值费。土地增值费的征收办法由市国土局会同市物价、财政和房地产管理等部门另行制定，报市人民政府批准。
第二十六条 交换土地使用权及其他上建筑物、其他附着物所有权，双方价值不等的，其差额部分按转让（买卖）关系办理。法律、法规另有规定的除外。
第二十七条 赠与土地使用权，赠与双方须签订赠与合同，办理土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权过户登记。赠与合同应经县级以上公证机关公证。
第二十八条 土地使用者通过转让方式取得的土地使用权，其使用年限为土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。
第二十九条 市国土局应会同市物价、房地产管理等部门定期对房地产市场进行调查、预测，制定土地使用权转让的市场指导价格，定期予以公布。土地使用权转让价格低于市场指导价格20％的，市、县人民政府有优先购买权。土地使用权转让价格高于市场指导价格的，市、县人民
政府可按一定比例，向转让方征收土地增值费。
第三十条 土地使用权转让后，土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，依照本办法有关规定办理。

第四章 土地使用权出租
第三十一条 本办法所称土地使用权出租是指土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。
第三十二条 土地使用权出租，地上建筑物、其他附着物随同出租。地上建筑物、其他附着物出租，其使用范围内的土地使用权随同出租。
第五十三条 有本办法第二十四条所列情况之一的，其土地使用权不得出租。
第三十四条 土地使用权出租，出租人与承租人应当签租赁合同，或在房屋租赁合同中载明土地使用权出租内容。租赁合同不得违背国家法律、法规和土地使用权出让合同的规定。
土地使用权和地上建筑物、其他附着物出租，出租人应当办理出租登记。
第三十五条 土地使用权出租后，出租人必须继续履行土地使用权出让合同。

第五章 土地使用权抵押
第三十六条 本办法所称土地使用权抵押是指土地使用者作为抵押人，将其依法取得的土地使用权向抵押权人作为债务担保的行为。
第三十七条 土地使用权抵押时，其他上建筑物、其他附着物所有权随之抵押。

地上建筑物、其他附着物所有权抵押时，其使用范围内的土地使用权随之抵押。
第三十八条 有本办法第二十四条所列情况之一的，其土地使用权不得抵押。
第三十九条 土地使用权可以用作银行或其他金融机构贷款抵押，以及其他债务抵押。
土地使用权的抵押年限，不得超过原出让或转让合同规定的有效年限。
第四十条 土地使用权抵押，抵押人和抵押权人应当签订抵押合同或在房屋抵押合同中载明土地使用权抵押内容。抵押合同不得违背国家法律、法规和土地使用权出让合同的规定。
土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权抵押，抵押人应办理押抵登记。
第四十一条 土地使用权及其他上建筑物、其他附着物所有权抵押的价值以评估价值计算，具体的评估办法由市国地局和市房地产管理局会同有关部门另行制定。
第四十二条 有下列情况之一的，经市、县国土局和房地产管理部门批准，或经人民法院判决裁定，抵押权人可以处分抵押的土地使用权：
（一）抵押人到期未能履行债务的；
（二）抵押人死亡并无合法继承人代其履行债务的；
（三）抵押人的继承人、受遗赠人或代管人拒不履行债务的；
（四）抵押人在抵押合同期间宣告解散或破产的；
（五）法律、法规规定的。
第四十三条 准予处分抵押的土地使用权及其地上建筑其他附着物所有权，须在市、县人民政府指定的场所进处分抵押土地使用权的，在当地的地籍事务管理机构进行。处分抵押的土地使用权随同处分地上建筑物、其他附着物所有权的，在当地的房地产交易市场进行。
第四十四条 处分抵押的土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权，抵押权人有优先受偿权。
抵押权人因处分抵押财产而取得土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权的，应当办理过户登记。
第四十五条 按份共有土地使用权设定抵押的，应以其所占有的份额为限。抵押人应书面通知其他共有人，并征得其他共有人的书面同意。
第四十六条 抵押人以其出租的土地使用权抵押时，应将租赁情况告诉抵押权人，并书面通知承租人。抵押合同期间，原租赁合同继续有效。
第四十六条 土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权抵押，在抵押权因债务清偿或其他原因消灭后，应当办理注销抵押登记。

第六章 土地使用权终止
第四十八条 土地使用权的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应在土地使用权出让合同期满前六个月内向市、县国土局提交续期申请，并按本办法第二章的规定重新签订土地使用权出让合同，确定新的土地使用权出让年限和支付土地使用权出让金后，换领《国有土地使
用证》。
第四十九条 土地使用权出让合同期满后，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。土地使用者应当交还《国有土地使用证》，并办理土地使用权证书和房屋产权证书的注销登记。
第五十条 在特殊情况下，国家根据社会公共利益的需要，依照法定程序提前收回土地使用权给土地使用者造成经济损失的，可以根据土地使用者已使用的年限和开发、利用、经营土地的实际情况，采取货币补偿、实物补偿、交换土地使用权等方式给予相应补偿。

第七章 划拨土地使用权转让、出租、抵押管理
第五十一条 《条例》第四十五条规定的划拨土地使用权利地上建筑物、其他附着物转让、出租、抵押，按本章规定补办土地使用权出让手续，进行管理。
第五十二条 划拨土地使用权转让、出租、抵押，补办土地使用权出让手续时，其土地使用权出让年限从一九八八年十二月二十九日起算，最高年限按本办法第十二条的规定确定。
第五十三条 划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物转让、出租、抵押，应交纳土地增值价款，并按有关规定在土地增值价款中抵交土地使用权出让金。
转让划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权的，暂按转让成交额扣除房产价值（含土地投入）后的土地收益的一定比例交纳土地增值价款：住宅用地15％，生产用地30％，经营用地45％。
出租划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物的，由出租方按收取的租金总额扣除房屋标准租金后的一定比例交纳土地增值价款。
抵押划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权时，由抵押人按抵押价值的一定比例交纳土地增值价款。
出租、抵押划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物交纳的土地增值价款标准，由市国土局、房地产管理局会同有关部门定期公布。
处分抵押的划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权时，按本条第二款办理。
第五十四条 经批准的划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物转让、出租、抵押，市、县国土局和房地产管理部门在办理法定手续时，应在土地使用权证书和房屋产权证书上分别注明“该划拨土地使用权已经批准成为出让取得的土地使用权”和“该房屋使用范围内的划拨土地使用
权已经批准成为出让取得的土地使用权”的字样。
第五十五条 企业、事业等单位以积累住房建设基金为目的，向本单位职工出售或出租（不含购买、租赁后的转让，转租）的住宅用地、房地产管理部门出租的公房用地、市人民政府确定的用于“解困”的出售或出租的住宅用地以及企业产权转让中非经营性土地使用权变更用地，仍按
划拨土地使用权管理，不适用本章规定。

第八章 罚则
第五十六条 从一九八八年十二月二十九日起至本办法发布施行之日前，土地使用权已转让、出租、抵押的当事人，应当在三个月内向市、县国土局和房地产管理部门申报登记。逾期或隐瞒不予申报登记的，按非法转让、出租、抵押土地使用权论处。
第五十七条 未经批准，非法转让、出租、抵押土地使用权的，依照《四川省土地管理实施办法》第三十五条第一款的规定处罚。
第五十八条 转让、出租、抵押土地使用权和地上建筑物、其他附着物，未在规定时间内到国土局和房地产管理部门办理登记手续的，由国土局和房地产管理部门依照有关规定处罚。
第五十九条 土地使用者未按土地使用权出让合同规定开发、利用、经营土地的，市、县国土局应当予以纠正，并可以根据情节给予警告，按土地使用面积处以每平方米五元至十元的罚款。严重影响城市（镇）规划和损害社会公共利益的，经市、县人民政府批准，无偿收回土地使用权
，其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。
第六十条 国家工作人员在土地使用权的出让、转让、出租、抵押过程中，收受贿赂或挪用、截留土地使用权出让金和土地增值价款的，依法追究行政责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第六十一条 本办法规定的行政处罚由市、县国土局和房地产管理部门依法决定。当事人对行政处罚不服的，可以在接到处罚决定通知之日起十五日内向上一级主管机关申请复议，对复议不服的，可以在接到复议通知之日起十五日内向当地人民法院起诉；也可直接向当地人民法院起诉
。期满不申请复议不起诉又不屈行的，由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。
对受到限期拆除新建的建筑物和其他设施处罚的当事人，继续施工的，由市、县国土局按照《四川省土地管理实施办法》第四十六条第二款的规定处理。
第六十二条 因履行土地使用权转让、出租、抵押合同发生的争议，由争议各方协商解决于协商不成的，可以向有管辖权的人民法院起诉。

第九章 附 则
第六十三条 地上建筑物、其他附着物的所有人或者共有人，享有该建筑物、附着物使用范围内的土地使用权。
房屋整幢或分层、分套分割出售、转让、出租、抵押时，应当分摊房屋使用范围内的土地使用权面积。
第六十四条 地上建筑物、其他附着物转让、出租、抵押的使用年限，不得超过土地使用权出让的年限。
土地使用权使用年限届满，土地使用者经批准继续使用土地的，原地上建筑物、其他附着物的所有权在土地使用权存续期内不变。
第六十五条 土地使用者应当依照国家税收法规的规定纳税。
第六十六条 转让、出租、抵押土地使用权和地上建筑物、其他附着物涉及国有资产部分的，按国务院《国有资产评估管理办法》的有关规定办理。
第六十七条 市、县国土局会同房地产管理部门依照本办法收取的费用作为专项管理，主要用于城市（镇）土地开发和城市（镇）公用基础设施建设。
第六十八条 本办法由成都市人民政府法制局负责解释。
第六十九条 本办法自发布之日起与《条例》配套施行。



1992年1月3日