荆州市城市房屋拆迁管理实施细则
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荆州市城市房屋拆迁管理实施细则
荆州市城市房屋拆迁管理实施细则
荆州市人民政府令
第 44 号
《荆州市城市房屋拆迁管理实施细则》已经2005年8月23日市人民政府常务会议通过，现予发布，自发布之日起施行。
市长:应代明
二○○五年十月九日
荆州市城市房屋拆迁管理实施细则
第一章 总 则
第一条 为了规范本市城市房屋拆迁管理，维护拆迁当事人的合法权益，保障建设项目顺利进行，根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》、《湖北省城市房屋拆迁管理实施办法》，结合本市实际，制订本细则。
第二条 在本市城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁，需要对被拆迁人货币补偿或者产权调换的，适用本细则。
第三条 拆迁人必须依照本细则的规定，对被拆迁人给予货币补偿或产权调换，被拆迁人必须在搬迁期限内完成搬迁。
第四条 本细则所称拆迁人，是指依法取得房屋拆迁许可证的单位；
本细则所称被拆迁人，是指被拆迁房屋的所有权人；
本细则所称房屋承租人，是指与被拆迁人具有合法租赁关系的单位或个人。
第五条 荆州市房产管理局（以下称市房屋拆迁管理部门）负责本市行政区域内的城市房屋拆迁管理工作，其委托的荆州市城市房屋拆迁管理办公室对本市城市房屋拆迁工作实施具体监督、管理。
各县（市）人民政府确定的房屋拆迁管理部门负责本(县)市行政区域内房屋拆迁管理工作，接受市房屋拆迁管理部门的业务指导。
建设、规划、国土、工商、物价、监察、信访、审计、公安、司法、民政等部门，应当按照各自的职责，协助做好城市房屋拆迁有关工作。
第六条 城市房屋拆迁必须符合城市规划，促进危房改造，有利于改善生态环境和保护文物古迹。
第七条 凡计划在城市规划区内实施土地储备、房地产开发、危旧房改造、城市基础设施等项目需要拆迁的，均须向房屋拆迁管理部门申报城镇房屋拆迁年度计划。
第八条 各级房屋拆迁管理部门应当依照城市总体规划、控制性详细规划和建设规划，以及历史文化名城和街区保护规划的要求，编制房屋拆迁中长期规划和年度计划，经本级人民政府同意并报省建设委员会会同发展和改革委员会审批下达后，报本级人大常委会和上一级人民政府备案。
第二章 拆迁管理
第九条 拆迁房屋的单位取得房屋拆迁许可证后，方可实施拆迁。
第十条 拆迁房屋的单位申请领取房屋拆迁许可证时，应当向房屋拆迁管理部门提交下列资料：
（一）建设项目批准文件；
（二）建设用地规划许可证；
（三）国有土地使用权批准文件；
1、建设单位通过划拨方式取得土地使用权的，提交建设用地批准书、土地使用权证；
2、建设单位有偿取得土地使用权的，提交土地行政主管部门与建设单位签订的国有土地使用权出让、转让合同；
3、建设单位在原使用土地范围内实施拆迁的，提交原土地使用权证；
4、土地行政主管部门认可的其他文书。
（四）拆迁计划和拆迁方案；
拆迁计划应当包括建设工程项目名称、性质、工程量、占地面积、拆迁范围、拆迁方式、拆迁期限、拆迁费用概算、工程开工时间、工程竣工时间等；拆迁方案应当包括被拆迁房屋的性质、用途、面积、权属和拆迁地段区位、还建方式、安置房地点、临时过渡方式、拆迁资金落实情况、拆迁的实施步骤和安全防护、环保措施等。属现房安置的应提供安置房屋的权属证明资料。
（五）办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金专用存款帐户的存款证明；
（六）法律、法规、规章规定应提交的其他材料。
第十一条 房屋拆迁管理部门应与拆迁人、出具拆迁补偿安置资金证明的金融机构签订《拆迁补偿安置资金使用监管协议》，明确资金的监管数额、使用程序和违约责任等。
第十二条 房屋拆迁管理部门应当自收到申请之日起30日内，对申请事项进行审查；对符合条件的，核发房屋拆迁许可证，并附详细的拆迁范围图。
第十三条 房屋拆迁管理部门发放房屋拆迁许可证的同时，应当在拆迁范围内发布房屋拆迁公告，公告应载明房屋拆迁许可证批准文号、拆迁人、拆迁范围、拆迁期限、拆迁补偿安置方式、拆迁实施单位等事项。
房屋拆迁管理部门和拆迁人应向被拆迁人做好政策宣传及有关拆迁事项的解释工作。
第十四条 拆迁范围由房屋拆迁管理部门依据建设用地规划许可证确定。用地范围外的房屋与范围内的房屋不可分，确须跨规划用地红线进行拆迁的，房屋拆迁管理部门与规划行政管理部门商定后可以适当调整。
第十五条 拆迁范围确定后，房屋拆迁管理部门应当在拆迁范围内发布《房屋拆迁暂停办理有关事项的通告》，并书面通知规划、建设、国土、工商和房屋行政管理部门暂停办理相关手续。通告应载明拆迁范围、暂停事项、暂停期限等：
《房屋拆迁暂停办理有关事项的通告》发布后，任何单位和个人不得在拆迁范围内从事下列活动：
(一)新建、扩建、改建(含装饰、装修)房屋；(二)改变房屋和土地用途；(三)建立新的房屋租赁关系； (四)以被拆迁房屋为注册住址办理工商营业注册登记手续。
暂停期限最长不得超过一年，拆迁人需要延长暂停期限的，必须在期限届满前一个月向房屋拆迁管理部门提出申请，并说明需延长期限的理由和拟采取的措施，经批准后方可延长。房屋拆迁管理部门批准延期申请后，应将延长暂停期限的决定通知规划、建设、国土、工商和房屋行政管理部门，并在拆迁范围内公示。
第十六条 拆迁人应当在房屋拆迁许可证确定的拆迁范围和拆迁期限内，实施房屋拆迁。
需要延长拆迁期限的，拆迁人应当在拆迁期限届满15日前，向房屋拆迁管理部门提出延期拆迁申请；房屋拆迁管理部门应当自收到延期拆迁申请之日起10内给与答复。拆迁期限经批准延长的，房屋拆迁管理部门应将有关变更事项予以公告。拆迁期限届满，拆迁人未按规定申请延期的，房屋拆迁许可证自动失效。
第十七条 拆迁范围内房屋拆迁完毕，拆迁人应报房屋拆迁管理部门确认；未经确认，规划管理部门不予核发建设工程规划许可证。
第十八条 拆迁人可以自行拆迁，也可以委托具有拆迁资格的单位实施拆迁。
房屋拆迁管理部门不得作为拆迁人，不得接受拆迁委托。
第十九条 自行拆迁的单位，其实施房屋拆迁、拆除的人员必须接受业务培训，具备相应的专业知识与技能。
第二十条 拆迁人委托拆迁的，必须向被委托的单位出具委托书，并订立拆迁委托合同。拆迁人应在拆迁委托合同订立之日起１５日内将拆迁委托合同报房屋拆迁管理部门备案。被委托的拆迁单位不得转让拆迁业务。
第二十一条 实施拆除房屋及附属物的施工单位，应具有与房屋拆除工程相适应的人工力量、机械设备、施工资金和保证安全施工的条件，并接受房屋拆迁管理部门的管理和监督。
第二十二条 拆迁人与被拆迁人应订立拆迁补偿安置协议，协议应包括下列内容：
（一）补偿方式；（二）货币补偿金额；（三）被拆迁房屋及安置房的地点、结构、楼层、位置、户型和建筑面积；（四）结算方式；（五）搬迁期限；（六）搬迁过渡方式和过渡期限；（七）产权调换房屋交付的告知方式；（八）拆迁补偿安置协议变更的条件；（九）违约责任与纠纷解决办法；（十）当事人双方认为需订立的其他条款。
第二十三条 拆迁租赁房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议。
被拆迁人以房屋所有权证载明的所有权人为准，房屋承租人以租用公房凭证、房屋租赁协议载明的房屋承租人为准。有下列情况之一的，应当界定为租赁行为：
（一）房屋所有权人与使用人有租赁协议；（二）房屋所有权人与使用人无租赁协议，使用人定期交纳租金的；（三）历史遗留的事实租赁。
第二十四条 拆迁下列房屋，拆迁人应当在拆迁前就被拆迁房屋有关事项向公证机关办理证据保全，提出补偿安置方案，报房屋拆迁管理部门审核同意后实施拆迁：
（一）产权不明确的房屋；（二）房屋所有权人不在本地又未委托代理人的房屋；（三）房屋所有权人下落不明的房屋；(四)房产管理部门代管的房屋。拆迁设有抵押权的房屋，依照国家有关担保的法律执行。
第二十五条 被拆迁房屋补偿安置面积按原房屋建筑面积计算；
第二十六条 被拆迁房屋的性质分为住宅和非住宅房屋，以房屋所有权证登记用途为准；房屋所有权证登记不明确或已取得建筑审批手续尚未办理房屋所有权证的，以城市规划部门批准的建筑用地性质为准。
第二十七条 被拆迁人与拆迁人订立拆迁补偿安置协议后，被拆迁人应将原房屋所有权证、土地使用证或相关证明交给拆迁人，由拆迁人交有关行政管理部门办理注销手续。
第二十八条 拆迁补偿安置协议订立后，被拆迁人或房屋承租人在搬迁期限内拒绝搬迁的，拆迁人可以依法向仲裁委员会申请仲裁，也可以依法向人民法院起诉。诉讼期间，拆迁人可以依法申请人民法院先予执行。
第二十九条 在房屋拆迁公告规定的拆迁期限内，拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。房屋拆迁管理部门是被拆迁人的，由同级人民政府裁决。
裁决应当自收到申请之日起30日内作出。
当事人对裁决不服的，可自裁决书送达之日起６０日内向上一级行政机关申请复议，也可以自裁决书送达之日起３个月内向人民法院起诉。拆迁人已对被拆迁人、房屋承租人给与货币补偿或提供拆迁安置房、周转房的，行政复议、诉讼期间不停止拆迁的执行。
第三十条 被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，由房屋所在地的市、县人民政府责成有关部门强制拆迁，或者由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院强制拆迁。房屋拆迁管理部门在裁决期限届满未申请人民法院强制拆迁的，拆迁当事人可向人民法院申请强制拆迁。
实施强制拆迁前，拆迁人应当到公证机关办理房屋拆迁证据保全。
第三十一条 拆迁中涉及军事设施、教堂、寺庙、文物古迹的，依照有关法律、法规的规定办理。
第三十二条 尚未完成拆迁补偿安置的建设项目转让的，必须经房屋拆迁管理部门同意，原拆迁补偿安置协议中有关权利、义务随之转移给受让人。项目转让人与受让人应当书面通知被拆迁人，并自转让合同签订之日起30日内予以公告。
第三十三条 房屋拆迁管理部门应当建立、健全拆迁档案管理制度，加强对拆迁档案资料的管理；拆迁人、受委托拆迁单位应当如实提供有关情况和资料。
第三十四条 房屋拆迁管理部门(由财政全额拨给事业费的除外)可以按省人民政府规定的标准向拆迁人收取拆迁管理费。
拆迁管理费按照预算外资金管理的有关规定，实行财政专户存储，专款专用。
第三章 拆迁补偿与安置
第三十五条 拆迁人应当依法对被拆迁人给予补偿。拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行产权调换。
除本细则第四十二条第三款、第四十七条第二款规定的情况外，被拆迁人可以选择补偿方式。
第三十六条 实行货币补偿的，货币补偿金额应以房产管理部门会同有关部门公布的房地产市场指导价为基本依据，结合被拆除房屋的区位、结构、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。房屋使用面积需要换算成建筑面积的，由具有房产测绘资质的测绘机构实地测绘确定。
第三十七条 实行房屋产权调换的，拆迁人与被拆迁人应当以被拆迁房屋市场价格和所调换房屋所在地段房屋交易的市场价格，结清产权调换的差价。同等条件下，先搬迁的被拆迁人及承租人可优先选择安置房层次、朝向。
第三十八条 房屋拆迁评估由具有合法资质的房地产评估机构承担。拆迁当事人应采取公开、公平的方式，选择、确定房地产评估机构。拆迁评估机构确定后，一般由拆迁人与评估机构签定书面委托协议。产权调换房屋与被拆迁房屋应由同一家房地产评估机构评估。估价机构对被拆迁房屋进行评估时，被拆迁人应当予以配合。估价报告应由专职注册的房地产估价师签字，并送达到拆迁当事人。估价时点为房屋拆迁公告发布之日。
第三十九条 拆迁当事人对估价结果有异议的，自收到估价报告之日起5日内，可以向原评估机构书面申请复核估价，也可以另外委托评估机构评估。拆迁当事人对原评估机构的复核结果有异议或者另外委托估价的结果与原估价结果有差异、且拆迁人与被拆迁人协商达不成一致意见的，自收到复核结果或者另外委托的评估机构出具的估价报告之日起5日内，可以向市、县房屋拆迁评估专家鉴定组申请鉴定。
第四十条 与拆迁人、被拆迁人或者房屋承租人有利害关系的评估机构和估价人员，不得承担该拆迁房屋、产权调换房屋的评估。已经评估的，其评估结果无效。
第四十一条 房产管理部门应当向社会公示一批资质等级高、综合实力强、社会信誉好的评估机构供拆迁当事人选择。
第四十二条 被拆迁人与房屋承租人就解除租赁关系有约定的，从其约定；没有约定的，被拆迁人与房屋承租人协商解决。被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的，或被拆迁人对房屋承租人进行安置的，拆迁人应当按市场评估价格对被拆迁人给予补偿。被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，实行产权调换。
第四十三条 拆迁已购公有住房，拆迁人应当按照被拆迁房屋的市场评估价格对被拆迁人给予补偿。
第四十四条 拆迁单位自管公有住房和国有直管公有住房的，可以参照国家住房制度改革的相关政策和本细则的规定，由拆迁人对被拆迁人、房屋承租人给予补偿安置。
第四十五条 拆迁国有直管公有住房需要实行产权调换的，由拆迁人按户偿还产权给直管公房管理部门，每户不足一室一厨一厕的，按一室一厨一厕偿还，直管公房管理部门负责安置房屋承租人。
第四十六条 被拆迁人属于城镇最低收入家庭的，其被拆迁居住用房建筑面积小于36平方米（在本市另有住房的，应一并计算面积），实行产权调换。拆迁人应当提供在规划区内建筑面积不小于45平方米的成套房作为产权调换房屋，不结算差价。
第四十七条 拆迁公益事业用房的，拆迁人应依照有关法律、法规的规定和城市规划的要求予以重建，或者给予货币补偿。
拆迁非公益事业房屋的附属物，不作产权调换，由拆迁人给予货币补偿。
第四十八条 拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿；拆除未超过批准期限的临时建筑，以批准期限减去已使用年限的剩余期限按重置成本法评估其残值给予补偿。违反本细则第十五条第二款(一)至(四)项规定导致补偿标准增加的，增加的部分不予补偿。
第四十九条 拆迁村民房屋，可以实行货币补偿，也可以实行产权调换或划地迁建。实行货币补偿或产权调换的，按本细则的有关规定执行；实行划地迁建的，由拆迁人按被拆迁房屋的重置成新价对被拆迁人补偿后，由被拆迁人在拆迁人提供的已征用的土地上按规划要求自行迁建。被拆迁房屋建筑面积按房屋所有权证载明的为准；无房屋所有权证的，以实际测量的正式房屋建筑面积为准。正式房屋必须符合下列条件：
（一）具有承重支柱；（二）有顶盖；（三）四周有围护墙体，门、窗齐全；（四）檐口高度在22米以上。
第五十条 用于产权调换的住宅房屋，有下列情况之一的，不得用于拆迁安置：
（一）不符合国家房屋质量安全标准的；（二）房屋建筑面积未达到国家规定的最低户型标准的；（三）无合法产权证明的；（四）有权属纠纷的；（五）设有抵押权的。
第五十一条 政府作为土地储备、建设公用设施的项目以及拆迁后新建房屋性质不适合原地还房的，被拆迁人应服从异地还房或者选择货币补偿。 第五十二条 拆迁住宅房屋，拆迁人应当对被拆迁人或者房屋承租人支付搬迁补助费。在过渡期限内，被拆迁人或房屋承租人自行安排住处的，拆迁人应当支付临时安置补助费。搬迁补助费和临时安置补助费的具体标准由房屋拆迁管理部门会同物价部门制订。每年公布一次。被拆迁人或房屋承租人使用拆迁人提供的周转房的，拆迁人不支付临时安置补助费。
第五十三条 房屋拆迁过渡期限最长不得超过24个月。拆迁人不得擅自延长过渡期限，因拆迁人的责任延长过渡期限的，应当自逾期之月起按临时安置补助费的三倍支付给自行安排住处的被拆迁人或房屋承租人；对周转房的使用人，应当自逾期之月起支付临时安置补助费。
第五十四条 拆迁非住宅房屋，拆迁人应当补偿被拆迁人或房屋承租人下列费用：
（一）按照国家和有关规定的货物运输价格、设备安装价格计算的设备搬迁和安装费用；（二）因拆迁造成的停产、停业补助费用。费用的具体标准由房屋拆迁管理部门会同物价部门制订。
第五十五条 产权性质为住宅，但在拆迁公告发布前以被拆迁房屋为注册地依法领取了营业执照的经营性用房，可根据其经营情况，由拆迁人给予合理补偿。具体补偿标准由房屋拆迁管理部门另行制定。
第四章 罚则
第五十六条 违反本细则规定，未取得房屋拆迁许可证，擅自实施拆迁的，由房屋拆迁管理部门责令停止拆迁，给予警告，并处已经拆迁房屋及附属物建筑面积每平方米20元以上50元以下的罚款。
第五十七条 拆迁人违反本细则的规定，以欺骗手段取得房屋拆迁许可证的，由房屋拆迁管理部门吊销房屋拆迁许可证，并处拆迁补偿安置资金1%以上3%以下的罚款。
第五十八条 拆迁人违反本细则的规定，有下列行为之一的，由房屋拆迁管理部门责令停止拆迁，给予警告，并处拆迁补偿安置资金3%以下的罚款；情节严重的，吊销房屋拆迁许可证：
（一）未按房屋拆迁许可证确定的拆迁范围实施房屋拆迁的；（二）委托不具有拆迁资格的单位实施拆迁的；（三）擅自延长拆迁期限的。
第五十九条 接受委托的拆迁单位，违反本细则的规定，转让拆迁业务的，由房屋拆迁管理部门责令改正，没收违法所得，并处委托合同约定的拆迁服务费25%以上50%以下的罚款。
第六十条 拆迁当事人违反本细则规定，委托不符合条件的评估机构进行拆迁评估的，由房屋拆迁管理部门责令改正。
第六十一条 评估机构与拆迁当事人相互串通，故意压低或者抬高被拆迁房屋的房地产市场评估价的，评估结果无效，由房屋拆迁管理部门处以违法所得1倍以上3倍以下的罚款，但最高不得超过3万元；没有违法所得的，处以1万元以下的罚款；情节严重的，暂停直至取消评估资格；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第六十二条 拆迁当事人对房屋拆迁管理部门作出的具体行政行为不服的，可依法申请行政复议或提起行政诉讼；逾期不申请复议、不起诉，又不履行的，房屋拆迁管理部门可依法申请人民法院强制执行。
第六十三条 拒绝、阻碍房屋拆迁管理部门工作人员依法执行职务的或者公然侮辱、殴打房屋拆迁管理部门工作人员，违反治安管理规定的，由公安机关依法给予治安处罚；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
第六十四条 房屋拆迁管理部门违反本细则规定核发房屋拆迁许可证以及其它批准文件的，核发房屋拆迁许可证以及其它批准文件后不履行管理职责的，或者对违法行为不予查处的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人依法给予行政处分；情节严重，致使公共财产、国家和人民利益遭受重大损失，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第五章 附 则
第六十五条 在职职工因拆迁搬家，凭房屋拆迁管理部门的证明，所在单位给予3天公假。企、事业单位在自有土地上实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人、房屋承租人产权调换或货币补偿的，适用本细则。
在本市城市规划区外的国有土地上实施房屋拆迁的，并需要对被拆迁人补偿、安置的，参照本细则执行。
第六十六条 本细则具体应用中的问题由荆州市房产管理局负责解释。有关具体操作规则可由市房产管理局另行制定。
第六十七条 本细则自发布之日起施行。1995年8月27日《荆沙市人民政府关于印发〈荆沙市城市房屋拆迁管理办法〉的通知》(荆政发〔1995〕104号)同时废止。
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