最高人民法院


最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释

（法释〔2009〕11号，2009年6月22日最高人民法院审判委员会第1469次会议通过）




中华人民共和国最高人民法院公告

　　《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》已于2009年6月22日由最高人民法院审判委员会第1469次会议通过，现予公布，自2009年9月1日起施行。

二○○九年七月三十日　


　　　为正确审理城镇房屋租赁合同纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》等法律规定，结合民事审判实践，制定本解释。

　　　第一条　本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。

　　　乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。

　　　当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用住房产生的纠纷案件，不适用本解释。

　　　第二条　出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。

　　　第三条　出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。

　　　租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。

　　　第四条　当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。

　　　当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，从其约定。但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。

　　　第五条　房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。

　　　当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。

　　　第六条　出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：

　　　（一）已经合法占有租赁房屋的；

　　　（二）已经办理登记备案手续的；

　　　（三）合同成立在先的。

　　　不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的，依照合同法的有关规定处理。

　　　第七条　承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照合同法第二百一十九条的规定处理。

　　　第八条　因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：

　　　（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；

　　　（二）租赁房屋权属有争议的；

　　　（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。

　　　第九条　承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。

　　　已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。

　　　第十条　承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。

　　　第十一条　承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：

　　　（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；

　　　（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；

　　　（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；

　　　（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。

　　　第十二条　承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。

　　　第十三条　承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。

　　　第十四条　承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：

　　　（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；

　　　（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。

　　　第十五条　承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。

　　　第十六条　出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。

　　　因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。

　　　第十七条　因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。

　　次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿。

　　　第十八条　房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。

　　　第十九条　承租人租赁房屋用于以个体工商户或者个人合伙方式从事经营活动，承租人在租赁期间死亡、宣告失踪或者宣告死亡，其共同经营人或者其他合伙人请求按照原租赁合同租赁该房屋的，人民法院应予支持。

　　　第二十条　租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：

　　　（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；

　　　（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

　　　第二十一条　出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。

　　　第二十二条　出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务，应当在合理期限内通知承租人。承租人请求以同等条件优先购买房屋的，人民法院应予支持。

　　　第二十三条　出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋，应当在拍卖5日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，人民法院应当认定承租人放弃优先购买权。

　　　第二十四条　具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：

　　　（一）房屋共有人行使优先购买权的；

　　　（二）出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；

　　　（三）出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的；

　　　（四） 第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。

　　　第二十五条　本解释施行前已经终审，本解释施行后当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件，不适用本解释。



浙江省杭州市人民政府


杭州市人民政府令
　
第１０２号


　　《杭州市征兵工作实施办法》已经市人民政府常务会议审议通过，现予发布，自发布之日起施行。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
市长　王永明
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
一九九六年八月五日


　　　　　　　　　　　　 杭州市征兵工作实施办法

第一章　总则





　　第一条　为保障本市公民依法履行兵役义务和征兵工作的顺利进行，根据《中华人民共和国兵役法》、《征兵工作条例》和《浙江省征兵工作实施办法》以及其它有关法律、法规的规定，结合本市实际，制定本办法。


　　第二条　本办法适用于本市行政区域内的国家机关、社会团体、企业（包括外商投资企业、私营企业、股份制企业，下同）、事业单位、基层群众性自治组织、个体工商户和公民。


　　第三条　保卫祖国、抵抗侵略是每个公民的神圣职责。依照法律服兵役是每个公民的光荣义务。本市适龄公民，不分民族、种族、职业、家庭出身、宗教信仰和教育程度，都有依法服兵役的义务。


　　第四条　依法做好征兵工作是本市各级国家机关、社会团体、企业、事业单位、基层群众性自治组织、个体工商户和公民的共同职责。


　　第五条　本办法所称的适龄公民，是指当年１２月３１日以前年满１８周岁至２２周岁的男性公民。本办法所称应征公民，是指经兵役登记和初步审查合格的适龄公民。对女性公民的征集，按照国务院、中央军委征兵命令的规定执行。


　　第六条　市人民政府征兵办公室办理全市的征兵工作，具体负责实施本办法。区、县（市）人民政府征兵办公室负责办理本地区的征兵工作。

第二章　机构和职责





　　第七条　杭州军分区和各区、县（市）人民武装部兼同级人民政府的兵役机关。区、县（市）人民政府应成立征兵工作领导小组，下设征兵办公室。征兵办公室由兵役机关和同级公安、卫生、民政、宣传、监察（纪检）等部门抽调人员组成，负责办理本区域的征兵工作。


　　第八条　机关、团体、企事业单位和乡镇、街道办事处的征兵工作，由同级人民武装部办理；未设武装部的单位，应指定一个部门或专人负责。


　　第九条　征兵期间，各级政府和各部门应建立征兵工作领导责任制。公安、卫生、人事、劳动、民政、宣传、财政、教育、交通、工商行政、新闻出版、广播电视等政府有关职能部门，应当按照各自职责做好征兵工作。


　　第十条　兵役机关负责征兵工作的组织计划，制定确保新征兵员质量的措施，协调有关部门实施征兵工作。
　　宣传部门和新闻单位负责征兵的宣传教育工作。
　　公安部门负责应征青年的政治审查及由于政治原因退兵的复核、接收落户工作；负责对扰乱、破坏征兵工作的单位和人员的查处。
　　卫生部门负责体验医护人员的业务培训和征兵体格检查工作；指导督促基层单位做好应征青年的病史调查和目测初检工作；协助兵役机关做好因身份原因退兵的善后工作。
　　民政部门负责督促检查优抚、安置政策的落实，做好义务兵家属的优待和退伍军人接收安置工作；协助有关部门做好入伍新兵的中转接待工作。
　　劳动、人事部门负责督促有关单位做好接收原是在职职工的退伍义务兵复工复职工作，并会同民政部门做好其他退伍军人的接收安置工作。
　　监察纪检部门负责查处征兵中的违纪、违法案件；协助同级征兵办公室调查处理群众来信来访。
　　教育部门负责协同宣传部门对适龄青年进行依法服兵役的教育，协同各级征兵办公室对应征青年文化程度进行审查。
　　财政部门负责保障征兵工作所需经费，会同兵役机关制定征兵经费标准并监督征兵经费专款专用。
　　交通运输部门负责新兵运输保障和运输途中的安全工作。

第三章　兵役登记





　　第十一条　区、县（市）人民政府征兵办公室应在每年８月底前，按照上级关于兵役登记的要求，组织基层单位对当年的适龄男性公民进行兵役登记。


　　第十二条　乡（镇）人民政府、街道办事处和机关、团体、企事业单位，应根据区、县（市）人民政府征兵办公室的安排，负责组织本地区、本单位的适龄公民进行兵役登记。


　　第十三条　各单位应当按照市和区、县（市）人民政府征兵办公室的要求，告示和书面通知本地区或者本单位的适龄公民按时履行兵役登记手续，并在兵役登记工作结束时向征兵主管部门如实报告兵役登记结果。


　　第十四条　适龄公民应在户口所在地参加兵役登记。自理口粮在城镇落户的适龄公民应在户口迁入地参加兵役登记。


　　第十五条　县以上企业经劳动部门批准从本省农村招用的不迁户粮关系的农民合同制工人，高中毕业以上文化程度的，在工作单位所在地参加兵役登记；初中毕业生回户籍所在地参加兵役登记。


　　第十六条　本市征兵工作实行《公民兵役义务证》制度。
　　《公民兵役义务证》由区、县（市）人民政府征兵办公室负责管理、审核和组织发放。


　　第十七条　经兵役登记的适龄公民，由区、县（市）人民政府征兵办公室发给《公民兵役义务证》。区、县（市）人民政府征兵办公室在征兵工作中，应当依据不同情况，如实在公民的《公民兵役义务证》上注明应征、缓征、免征、不征、拒征、已征或者注明转服、免服、不服预备役等情况。


　　第十八条　适龄公民在办理待业、就业（含临时就业）、就学、申请出境、申请宅基地和办理工商营业执照、驾驶执照等手续时，必须向有关部门出示《公民兵役义务证》，对无证人员或兵役证上有拒绝履行兵役义务记载的，一律不予办理相关手续。


　　第十九条　适龄公民应当在每年规定的期限，携带本人居民身份证和学历证明或者《公民兵役义务证》到指定的兵役登记地点履行兵役登记手续。适龄公民参加兵役登记应当视为出勤。适龄公民在履行兵役登记手续时必须如实反映本人的真实情况，不得隐瞒或者弄虚作假。
　　适龄公民登记期间外出的，可由其直系亲属代为登记。


　　第二十条　《公民兵役义务证》持证者因户口变迁，应及时向原发证区、县（市）人民政府征兵办公室注销，并到户口迁入地人民政府征兵办公室重新登记领证。无迁出地区人民政府征兵办公室注销情况证明，迁入地区有关部门不得重新办理登记入户。

第四章　义务兵优待





　　第二十一条　本市应征入伍的义务兵及其家属，有权享受国家和本市规定的对义务兵及其家属的各项优待。义务兵退役后的其他优待事项按照国家和本市的有关规定办理。


　　第二十二条　义务兵及其家属优待金实行统筹，具体优待金标准和统筹办法按省和本市有关规定执行。


　　第二十三条　企业从农村招用的农村合同制工人在用工单位应征入伍的，义务兵及其家属优待金享受务工单位所在地标准；回原籍应征入伍的，享受所在地义务兵及其家属优待金标准。


　　第二十四条　参加招工、招干、自费高考被录用、录取的应征公民，以及高校（中专）非正式学生及代培生，征兵期间应首先履行兵役义务，被批准入伍的，录用、录取单位应停办招工、招干、入学手续，已缴纳有关学杂费用的，由所在单位或学校退还本人。各类代培生（不含全日制在校生）应征入伍后，有关单位应将未培训期间的培训费退给本人。


　　第二十五条　应征公民入伍后享受以下优待：
　　（一）是企事业单位职工的，由原单位核发离职当月全部工资、奖金及各种补贴。
　　（二）义务兵家属在社会福利方面，在同等条件下享有优先权。安排住房或拆迁时，应征人员应作为分房人口享受与其它公民同等的待遇。
　　（三）农村户籍应征公民入伍后土地被征用的，应当享受与其他公民同等的待遇。


　　第二十六条　义务兵入伍前从事机动车辆驾驶、等级厨师等技术性工种的，服役期间由所在地区有关部门保留驾驶执照及技术证书。公安等管理部门应准予暂缓年审。退役后经有关部门复训考试合格，应当予以核发驾驶证及上岗证等技术证书。

第五章　义务兵退伍安置





　　第二十七条　义务兵退出现役后，按照从哪里来回哪里去的原则，由原征集的区、县（市）人民政府负责接收安置。接收安置符合国家安排工作规定条件的退伍义务兵是各部门、各企事业单位应尽的国防义务。各部门、企事业单位要严格按照《杭州市实施军人抚恤优待和退伍义务兵安置若干规定》要求，妥善做好安置工作。对当地人民政府分配的安置任务，应当保证完成，不得拒绝。


　　第二十八条　义务兵退役后，由接受单位对其进行上岗前培训，优先安排上岗或者就业，其待遇应当不低于同工龄的同类职工，服役期应当计为岗位工龄，并作为缴纳养老金年限。


　　第二十九条　义务兵由用工单位应征入伍的，服役期间用工单位不得与其解除劳动关系。退役后回原单位的，或者经人才劳动市场录用的原无工作单位的退役义务兵，用人单位应当与其签订两年以上劳动合同。愿回原籍的，所在区、县（市）应负责妥善安置。


　　第三十条　义务兵在服役前与企业签订的劳动合同，服役期间无论是否到期，企业均不得以任何理由终止和解除；义务兵原所在单位歇业或破产的，退役后由安置部门负责妥善安置。

第六章　法律责任





　　第三十一条　依法应履行兵役义务的公民拒绝、逃避兵役登记，应征公民拒绝、逃避征集，经教育不改的，由区、县（市）人民政府征兵办公室在其《公民兵役义务证》上注明拒绝履行兵役义务，并报请区、县（市）人民政府依法采取以下措施，强制其履行兵役义务：
　　（一）是个体工商户、私营企业主的，注销其本人的营业执照，三年内不再批准发给；
　　（二）是城镇待业青年、农村青年的，三年内取消其升学报考资格，不予招工、招干，不发营业执照，有关部门不得为其出具外出务工经商证明；
　　（三）是机关、团体、企事业单位职工的，三年内不予调资、晋级。
　　除采取上述措施外，可责令其按当地一名义务兵优待金标准交纳三年义务兵优待金。


　　第三十二条　对违反本办法规定，有下列行为之一的单位，由区、县（市）人民政府征兵办公室责令改正，并提请主管部门对单位负责人和直接责任人给予行政处分：
　　（一）不按兵役机关规定组织公民进行兵役登记的；
　　（二）隐瞒符合服兵役条件的适龄公民人数或者不接受征兵任务的；
　　（三）故障阻碍、干扰有关部门对应征公民进行体格检查、政治审查的；
　　（四）拖延或阻挠公民参加兵役登记、体检、政审或者应征入伍的；
　　（五）隐瞒真实情况、弄虚作假以及采用其他手段庇护公民逃避服兵役的；
　　（六）录用、录取或办理受到本办法第三十一条规定处罚的公民就业、就学的。


　　第三十三条　有关行政管理部门违反本办法不依法履行职责的，由同级人民政府责令改正。经教育不改的，由其上级主管部门对其主要负责人和直接责任人给予行政处分。


　　第三十四条　征兵工作人员或其他人员在征兵工作中，不依法履行职责，有下列行为之一的，由所在单位或上级主管部门给予行政处分；情节严重构成犯罪的，应依法追究其刑事责任：
　　（一）为公民逃避服兵役提供条件，或将不符合征集条件的人员故意征集入伍的；
　　（二）违反规定擅自办理入伍手续的；
　　（三）出具假文凭、假学历、假户口、假年龄、假病历证明或其他虚假证明的；
　　（四）有玩忽职守、徇私舞弊、索贿、受贿行为的。


　　第三十五条　应征公民拒绝、逃避征集，经教育无效的，区、县（市）人民政府征兵办公室可依法强制其履行兵役义务。有下列行为之一的，由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚条例》的有关规定给予处罚；构成犯罪的，依法追究其刑事责任：
　　（一）拒绝、阻碍征兵工作人员依法执行公务，严重妨碍征兵工作正常进行的；
　　（二）采取殴打、限制人身自由或进行人身威胁等方法阻挠公民参加兵役登记、体格检查或者应征入伍的；
　　（三）伪造《公民兵役义务证》或兵役文件造成不良后果的。

第七章　附则




　　第三十六条　本办法由杭州市人民政府法制局负责解释。


　　第三十七条　本办法自发布之日起施行。