对李秀清《日耳曼法研究》内容的勘误和补充/宋飞

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对李秀清《日耳曼法研究》内容的勘误和补充

宋飞


  华东政法学院教授李秀清所著《日耳曼法研究》,是继民国时期北平大学民法教师李宜琛《日耳曼法概说》、新中国外国法制史前辈由嵘《日耳曼法简介》之后国内的唯一一本论述日耳曼法的法学专著,该书于2005年7月由商务印书馆出版,填补了我国法学界研究的一大空白。欣赏之余,也要谈谈对该书内容的一些勘误和补充,以供更多的人参考:

一、对中世纪早期一些日耳曼的伟大法学家缺少必要的介绍

  该书第15—25页介绍了西哥特法典,却忽略了一个与之相关的重要人物圣伊西多尔(Isidorus Hispalensis,通常作Isidore of Seville,约560/570-636)。
  此人是一位隐身寺院的法学家,准确地说是中世纪早期颇负盛名的西班牙基督教神学家和自然法学家,是位于西班牙和法国南部的西哥特王国的伟大人物,出生于西班牙长第根纳的贵族家庭。幼年亡父,由其兄、姐培养成人。以后在塞维利亚的修道院接受教育。并成为一名修道士。公元600年前后,接替其兄林德(Leand er),成为塞维利亚地区的主教,任职长达36年,成为西班牙当时最有影响的主教。任职期间,他创办了一所有一定规模的以培养神职人员为宗旨的学校,劝化西哥特人皈依正统基督教。公元633年,他以主席的身份主持召开了著名的托力多第4次宗教会议。这次会议通过了一系列重要的决定,其中包括统一各地区的教仪、每个教区都必须设立一所学校,以培养神职人员等。
  伊西多尔在历史上的影响不仅在于他为中世纪天主教会的扩张立下了汗马功劳,而且也在于他为西班牙、乃至整个西欧文化和教育事业从日耳曼民族大迁徙所造成的文化衰落中复兴、发展,所作出的重要贡献。在西方教育史上,他的贡献还在于,他对中世纪学校的课程建设,产生了久远的影响。由于对复兴西班牙教育、特别是宗教教育的重要贡献,伊西多尔就被誉为西班牙教育的重建者。他去世后,第8次托力多会议决定尊他为“优秀的圣师、公教会的新光荣”。1722年,罗马教皇英诺森十三世追赠他为“圣徒”。 圣伊西多尔现被供奉为西班牙马德里市的守护神。罗马教皇正考虑让他担任互联网用户和计算机程序员的保护神。
  他生前著述甚丰,但绝大部分为神学著作,与教育问题直接相关的主要是《词源》这部巨著。他的不朽贡献《词源》20卷(中译本现藏台北图书馆),是从以往的拉丁语名著中摘录而成的百科全书,该书取材广泛、旁征博引、探本求源(这也是作者所取书名的原意)、图文并茂,并被译成多种文字在欧洲流传许多世纪,是世界上第一本百科全书。
  《词源》(Etymologies),又译作《词源学》、《语源》等。作者生前未完成该书。在他去世后,由西班牙萨拉哥撒主教柏兰利奥格根据其手稿整理刻行。全书共20卷,分为5部分。第一部分包括第1—4卷,主要论述七门“自由学科”,其中第1、2卷论前三艺(即文法、修辞学、辩证法),第3卷论述后四艺(即算术、几何、天文、音乐),第4卷论述医学。第二部分包括第5—8卷,其中第5卷为“通史简编”,第6卷为教会礼仪,第7卷论神学,第8卷介绍各地教会及各种异端派别。第三部分包括第9—12卷,其中第9卷论人类和对不同地区,不同语言的居民进行分类,第10卷论文学,第11卷论人与人性,第12卷论幼物。第四部分包括13—16卷,其中第13卷论天文,第14、15卷论地理,第16卷论矿产。第五部分包括第17—20卷,其中第17卷论文化,第18卷论战争,第19卷论建筑及服饰,第20卷论菜肴及家庭用品。
  在《词源》这部巨著中,伊西多尔根据基督教教义和当时培养神职人员的要求,将所搜集到的古希腊、罗马作家的著作和基督教教父的著作,加以汇集、整理,并予以阐释。伊西多尔全盘接受了奥古斯丁的思想,对诸如原罪、救赎、地狱、预定论等基督教的基本理论,做了具体的阐发。在此基础上,他提出了与教育问题直接相关的一些见解。
  伊西多尔认为,人类生活的基本目的就在于获得上帝的拯救。为了达到这个目的,人必须不断地修练自己的德行,克服贪婪、奸淫、悭吝、嫉妒、忧虑、忿怒、虚荣、骄傲等恶行,以获得信、望、爱的“神德”。只有获得这三种神德,人才有可能使自己的灵魂与上帝结合。
  修练德行的途径有很多种,如忏悔、祈祷、冥想、劳作等。其中较为重要的途径是努力获得智慧。所谓智慧,就是瞻仰永恒的真理,即上帝。而耍获得智慧,又必须致力于学习各种知识。
  知识虽然不同于智慧,它的对象只是暂时的世界,但它对于获得智慧,并最终获得信仰,是必要的。伊西多有一句名言:“明日就死又何妨,只要学习,就象永远不死一样。”
  既然知识的学习是为了获得智慧、认识上帝,因此,学习内容的选择与安排,必须以此为原则。伊西多尔坚决反对不加选择地学习一切古希腊、罗马的文化,认为许多世俗知识是与基督教教义相违背的,应当坚决取缔。他尤其反对学习诗歌,认为诗歌将会败坏教会的风气,损害神职人员的道德。他所主张学习的,首先是《圣经》,认为学习《圣经》有助于对上帝的认识和信仰。其次,他主张学习基督教教父的著作,特别是奥古斯丁的著作。在古希腊、罗马的世俗文化中,他强调学习七门“自由学科”(即文法、修辞学、辩证法、算术、几何、天文、音乐),认为这些知识有助于理解《圣经》和教父著作。另一方面,为了抵制古希腊、罗马异教作家对基督教的不利影响,有必要了解这些作家的著作,如哲学、历史学、物理学等。
  《词源》一书问世后,在长达几百年的时期中,一直是西欧各修道院学校和主教学校“七艺”课程的最有权威性的教科书之一,成为中世纪早期西欧人了解希腊、罗马文化的重要途径。在7世纪,由于民族的大迁徙,对于原有的罗马文化、社会、经济造成了空前的大破坏,西欧正处于文化荒芜的“黑暗时代”。在当时,除英伦三岛外,欧洲大陆对希腊、罗马文化知之甚少。在这种情况下,《词源》对于西欧人扩大眼界,丰富知识,摆脱愚昧无知,的确起到了启蒙的作用。进一步地,由于它汇集了一部分希腊,罗马作家的著作,因而,在客观上起到了保存、延续传统文化的作用。这些对于公元8世纪法兰克国王查理曼大帝统治时期的文化和学术“复兴”,起到了直接的推动作用。
  另一方面,由于《词源》汇集了当时所有各方面的知识,并加以较为系统的安排,因此,它不仅是公元7世纪的百科全书,更为重要的是,它进一步拓展了当时学校教育的内容,对中世纪早期的教育发展,作出了一定的贡献。与此相联系,它努力使学校教学内容、教材系统化,这也有助于学校教学工作的进步。再一方面,它第一次把“七艺”的前三科定名为“三学”(Trivium),把后四科定名为“四学”(Quadrivium),从而使作为中世纪学校主要课程的“七艺”定型化。
  当然,不应当把《词源》所产生的影响作用人为地拔高。由于历史的原因,书中所辑录的一些古代作品存在着为数不少的错误,有些甚至是以讹传讹。更为严重的是,本书从宗教偏见出发,对古代作品作了许多人为的剪裁,从而阉割了古典文化的优秀成果的基本精神,这对文化的保存、发展是非常有害的。
在法学上,伊西多尔的《词源》为我们记载了他的一些自然法思想。在西方法学史上,他首次提出了“自然法”、“万民法”、“市民法”的分类。他主张:“法律是否有效,取决于它的正义性.但在人类事务中,当一伴事情能够正确地符合理性的法则时,它才可以就是合乎正义的。”他还引用先知何西阿(Hosea)说明如下理论:“上帝基于仁慈给人善的统治者,基于愤怒给人恶的统治者,以此作为对人的罪的惩罚;在这两种情形下,人们都应当服从国王,因为他是上帝任命的。”并告诫统治者: “只有他自己表现出对法律的尊重,他才能让法律约束所有的人。”强调,上帝任命暴君或仁君的决定是根据一个国家人民的情况而作出的。“如果他们是善良的人民,上帝就给与他们一个仁德的统治者;如果他们是邪恶的人民,上帝就将让一个苛暴的统治者来对其统治”。 指出,被统治者的利益是最重要的,应被作为政府行事的首要标准。他为作为规范的正当法律开了一个详尽的处方:“如果一个法律意欲被遵守,公正,符合自然以及祖先的惯例,能够经得起时间和空间的检验;那么,它就必须是有用的、清晰的(没有包含会人们产生误解的内容),应是为了全体公民而非任何个人的利益而起草的。”这一论述,经常被后世的作者提及,其最为特殊之处在于认为法律应服务于共同利益;圣伊西多对国王的界定也是如此,认为统治者权利的正当性在于:“国王因其统治取得国王的权利(reges a regendo vocati)……不正当行事者不能进行统治(qui non corrigit)。因而,王的权利因其正当作为而葆有,若错误行事则失去。古人有谚曰:若你是对的,你将成为王,反之不然。”英国人阿尔琴(Alcuin,约735~804)是查理曼大帝的老师,对伊西多尔的上述观点大加赞赏。在查理曼大帝的加冕仪式上,他告诫自己的学生说,作为皇帝,他应受先前的罗马皇帝制定的法律的约束,因而,在这一严格意义上,查理曼不是不受法律约束的(legibus solutus)。约于850年生活于列日的主教辖区(Sedulius Scotus)的爱尔兰人塞德柳斯在他的《论基督的统治者》一书中也持该说,他如是告诫:“虔诚的统治者尽力要遵从一切事物的最高主人的意旨和神圣命令。借助于主的神圣意旨和法令,他从未怀疑自己已然上升到那一权威的顶点……明智的统治者承认他身受神的召唤……因为,若他不是上帝的仆人,他怎能够做基督教徒的统治者?塞德柳斯还以更为一般性的言辞规定了基督教的统治者,即意欲臣民很好地遵守其命令,并决心矫正其他人过错的统治者自己不能够犯下他严格禁止其他人所犯的罪行。”
  除了理论以外,伊西多尔还参与法律实务,他为西哥特王国进行了大量的立法;体现在《厄维哥法典》(the code of Ervig,681)中的国王几乎完全脱离了其历史上的平民主义起源(即,国王是受宪法限制的这一日耳曼的原初观念),法律中蕴涵的理论坦白地认为王权来自神授。但是,这一点并不是统治者专断权力的正当理由;恰恰相反,上帝命令国王统治人民是为了疗救人类罪恶的堕落,统治的目的在于改善因人们拒绝神圣的法而处的悲惨的境遇。换言之,正如瑞卡德(Reccard, 586-601年在位)国王所说的那样,万能的上帝授予他王权是为了照看人民的利益(“pro utilitatibus populorum”),或者,像厄维哥皇帝所说的那样,是为了拯救他的国家和臣民(“ad salvationem terrae et sublevationem plebium”)。公共福利(包括灵魂的救赎)是政府和国王存在的首要目的,这一论调频繁出现在西哥特的法律中。

二、对信托制度的起源和产生未作文字交待

  该书第277页介绍了赠与教会财产问题,却忽略了一个与之相关的重要法律渊源——信托制度的起源和产生。信托立法最早可追溯到罗马法中的遗产信托制度。但现代信托法则起源于英国衡平法上的“用益权”(use)制度。正如李秀清在该页中所介绍的:“因基督教因素的渗入,广泛宣扬‘施舍将有好报’的观念”,日耳曼的“国王或其他信教者常赠与教会组织以财产”。 11世纪的英国(英国人和德国人统属日耳曼民族),当时法律也是深受这种思想影响,规定对教会不征税,这就使得宗教信徒更是经常把土地等财产捐赠给教会。这样便使得土地大量成为教会财产而影响封建领主的利益。到了12世纪末叶,英王亨利三世就颁布“没收法”,规定谁将土地捐赠给教会,就予以没收。为规避土地没收法和逃避封建税费,土地捐赠人就把土地委托给别人使用,土地的收益则归教会。这样,土地捐赠者就成为委托人,受托管理和使用土地的人就成为受托人,教会则成为受益人。这种做法就称为“尤斯制”。这种做法不为普通法院所承认,但却受到衡平法院的保护。英国衡平法院在解释1535年议会颁布实施的《用益权法》时保留了受让人对不动产负有作为义务的用益权(即主动用益权),将其改称为“信托”。信托制度到19世纪成为英美法系的一大特色,20世纪初也为一些大陆法系(也称罗马—日耳曼法系)国家所引进。

三、对陪审制度的起源和产生的理解值得商榷

  该书第436页在对关于使用以提起控告为目的的陪审团所作的注释,李秀清的观点似乎与我之前听说的一种说法不同。根据2001年下半年在华中科技大学主校区学习时,擅长法制史的郭义贵老师,在给沙丽金、林萍编写的《法律英语教程》(中国政法大学出版社1999年修订第1版)中的第15课“The Jury(陪审制度)”最后一个自然段(见该书第216页)所作译文:
“陪审团的起源:
陪审制的基础可以追溯到1千年前由加洛林王朝的国王建立的法兰克帝国。这些君主,为了成功尝试统一帝国,发展了一种诉讼程序,叫做’纠问’或’有陪审团参与的审讯’,以决定王权的性质和范围。他们召集乡村人,要求他们讲述对国王权力的理解。这些权力已经查明,即被中央政权所采纳。这里既没有指控、裁决,也没有审判。在这些过程中,国家从公民那里获得有关权力的信息”。(该译文加入了我个人的理解)
  这一段文字很有一点社会契约论的味道,和李秀清所注的由法官召集众人发式并检举违法行为的说法出入很大。

四、对《采地论》及其作者没有提及

  该书第494页在论述伦巴德法时,缺少对意大利中世纪中后期法学家、米兰元老院议员哲拉尔都斯.奈遮(Gerardus Niger)和奥柏秃斯.德.欧尔托(Aubertus de Orto)合著《采地论》(Le Liber Feudorum或Des Fiefs,也译作“封地论”)。根据我对孟德斯鸠《论法的精神》下册第326、405、421、431等页的解读,我发现《采地论》成书于德意志和神圣罗马帝国皇帝腓特烈一世 (Friedrich I,绰号巴巴罗萨[Barbarossa],意即红胡子)时代(约1122年—1190年6月10日),两位作者是在意大利根据伦巴德人的习惯法写就的封建法律史专著,法国人文主义法学派主要代表和核心人物古耶斯(Jacques Cujas,通说译为“居雅士”,1522—1590)对该书作了大量论述和注释。

五、对《波瓦西习惯集》的作者介绍不够详细

  该书第497页在论述《波瓦西习惯集》(又译为《博韦人的习惯法》、《波瓦西斯的古代风俗》)时,对其作者——博马努瓦(Beaumanoir,也译为“波马诺亚”)的菲利普.德.瑞米(Philippe de Remy,1246/1247—1296)描述甚少。笔者则发现,孟德斯鸠《论法的精神》对菲利普是青睐备至,在其书下册第234—283页多处印证了菲利普的上述作品。通过整理和对照王笑红译的爱尔兰法制史专家J.M.凯利著《西方法律思想简史》(法律出版社2002年5月版)第123-124页,我发现 菲利普生于法国国王路易九世(也称“圣路易”,1214—1270)时代之后,是一个人法统一论者,他要求贵族必须守法并要监督其臣民守法,因为国王自己也是如此,但他的重心不是国王应受法律约束,而是极力维护和扩大王权。




以上是我初步看出的一些问题,不当之处,还请更多的笔者指正!

参考文献:
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劳动部、建设银行关于一九九四年国务院有关部门所属建筑施工企业百元产值工资含量包干工作有关事项的通知

劳动部 建设银行


劳动部、建设银行关于一九九四年国务院有关部门所属建筑施工企业百元产值工资含量包干工作有关事项的通知
劳动部、建设银行



国务院各有关部门(总公司),国家计划单列企业集团:
为了进一步搞好国有建筑施工企业的工资总额管理,加快建筑施工企业走向市场的步伐,根据劳动部、财政部、国家经贸委《关于深化企业工资改革适当解决部分企业工资问题的意见的通知》(劳部发〔1994〕72号)精神,结合建筑施工企业的实际情况,现对1994年国务院
有关部门(含总公司、计划单列企业集团。下同)所属国有建筑施工企业百元产值工资含量包干工作的有关事项通知如下:
一、建筑施工企业要根据企业的自身特点不断改进和完善百元产值工资含量包干办法,积极探索新的挂钩形式,为企业走向市场创造有利的条件。
二、对1993年职工人均货币工资增长低于当地职工生活费用价格指数上涨、企业平均工资低于当地平均工资的企业,可从1994年1月起,在人均月增资50元内,适当核增工资总额。核增的工资总额在企业成本中列支,并相应调整1994年工资含量系数。
当地职工生活费用价格指数是指国家统计局公布的“35个大中城市职工生活费用价格指数”。不在35个大中城市的企业,以所在地的职工生活费用价格指数为准。
三、经批准增加的工资总额,由企业自主确定使用办法,可以用于加快工资制度改革,实行适合本企业特点的工资制度;也可以结合贯彻《企业财务通则》、《企业会计准则》精神,调整工资收入结构。
四、适当核增部分建筑企业工资总额和相应调整1994年工资含量系数的工作,由部门提出方案(同时附详细测算资料),报劳动部、建设银行审批后执行。
五、各省、自治区、直辖市和计划单列市可参照本通知精神,结合当地实际情况统筹安排地方级建筑施工企业的增资。



1994年4月9日

杭州市土地登记办法

浙江省杭州市人民政府


杭州市土地登记办法

第265号


  《杭州市土地登记办法》已经2010年11月23日市人民政府第57次常务会议审议通过,现予公布,自2011年3月1日起施行。


代 市 长
二○一一年一月十六日


杭州市土地登记办法

第一章 总 则

  第一条 为规范土地登记行为,保障土地权利人的合法权益,根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法》等法律法规,结合本市实际,制定本办法。
  第二条 本办法适用于本市行政区域内的土地登记工作。
  第三条 本办法所称土地登记,是指将国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地抵押权、地役权以及依照法律法规规定需要登记的其他土地权利记载于土地登记簿公示的行为,包括土地总登记、初始登记、变更登记、注销登记及其他登记。
  前款所称其他登记,包括更正登记、异议登记、预告登记和查封登记。
  本条第一款所称国有土地使用权,包括国有建设用地使用权、国有农用地使用权。本条第一款所称集体土地使用权,包括集体建设用地使用权、宅基地使用权、集体农用地使用权(不包括土地承包经营权)。
  第四条 土地登记实行属地登记原则。
  当事人应当依照本办法的规定向土地所在地的市、县(市)土地行政主管部门提出土地登记申请,由土地行政主管部门报同级人民政府登记造册,核发土地权利证书。其中,市区宅基地使用权登记,当事人应当向市土地行政主管部门派出机构提出土地登记申请,报区人民政府登记造册,核发土地权利证书。
  土地抵押权、地役权由市、县(市)土地行政主管部门登记,核发土地他项权利证明书。
  市人民政府和市土地行政主管部门可以分别委托区人民政府和市土地行政主管部门派出机构办理土地登记。土地行政主管部门可以委托土地登记机构办理土地登记具体事务。
  第五条 依法登记的土地所有权、使用权和他项权利受法律保护,任何单位和个人不得侵犯。
  未经依法登记的土地,不得转让、出租和抵押。

第二章 一般规定

  第六条 土地以宗地为单位进行登记。
  宗地是指土地权属界线所封闭的地块或者空间。建设用地使用权依法可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。
  第七条 两个以上土地权利人共同拥有一宗土地的所有权或者使用权的,为共有宗地。
  共有包括按份共有和共同共有。宗地按份共有的,当事人可以按照拥有的份额分别申请办理土地登记,涉及房屋基本单元共有或者土地有偿使用合同约定最小单元共有的,当事人应当共同申请办理土地登记。宗地共同共有的,当事人应当共同申请办理土地登记。
  第八条 涉及双方当事人的土地登记,应当由当事人共同申请。但有下列情形之一的,可以由当事人单方申请:
  (一)土地总登记;
  (二)国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权的初始登记;
  (三)因继承或者遗赠取得土地权利的登记;
  (四)因人民政府、人民法院、仲裁机构的生效法律文书而取得土地权利的登记;
  (五)因名称、地址、用途等土地登记内容变更引起的变更登记;
 (六)更正登记或者异议登记;
  (七)法律、法规、规章规定的其他情形。
  第九条 未成年人的土地权利,应当由其监护人代为申请办理土地登记。当事人申请办理未成年人土地登记的,除提交本办法第十一条规定的材料外,还应当提交监护人身份证明。
  第十条 当事人委托代理人申请办理土地登记的,除提交本办法第十一条规定的材料外,还应当提交授权委托书和代理人身份证明。
  第十一条 当事人申请办理土地登记,应当根据不同的登记事项提交以下材料:
  (一)土地登记申请书;
  (二)当事人身份证明;
  (三)土地权属来源证明;
  (四)地籍调查表、宗地图及宗地界址确认表等地籍调查成果资料;
  (五)地上附着物权属证明;
  (六)依法足额缴纳土地有偿使用费、因延期缴纳土地有偿使用费产生的违约金、税费的凭证;
  (七)继承权公证书、析产公证书、赠与合同公证书等有关生效法律文书;
  (八)市土地行政主管部门规定的其他证明材料。
  因历史原因导致原有土地权属来源证明不全的,应当提交土地权属演变的书面说明及具结保证书。
  当事人申请办理土地登记,应当如实向土地行政主管部门提交有关材料和反映真实情况,并对申请材料实质内容的真实性、合法性和有效性负责。
  第十二条 对当事人提出的土地登记申请,土地行政主管部门应当根据下列情况分别作出处理:
  (一)申请登记的土地不在本登记辖区的,应当当场作出不予受理的决定,并告知当事人向有管辖权的土地行政主管部门申请;
  (二)申请材料存在可以当场更正的错误的,应当允许当事人当场更正;
  (三)申请材料不齐全或者不符合法定形式的,应当当场或者在5日内一次告知当事人需要补正的全部内容; 
  (四)申请材料齐全、符合法定形式,或者当事人按照要求提交全部补正申请材料的,应当在3个工作日内受理土地登记申请。
  第十三条 土地行政主管部门受理土地登记申请后,可以就有关登记事项向当事人询问,实地查看申请登记的土地。
  土地行政主管部门就有关登记事项向当事人询问的,应当制作询问记录。对申请登记的土地实地查看的,当事人应当到场,土地登记人员应当制作实地查看记录。询问记录和查看记录应当经当事人签字确认。
  询问及实地查看的时间不计入登记时限。
  第十四条 办理下列事项,土地行政主管部门在审查后,应当在土地行政主管部门门户网站、本行政区域内公开发行的报纸或者同级人民政府指定的固定场所予以公告:
  (一)土地总登记;
  (二)集体土地所有权和宅基地使用权初始登记;
  (三)土地行政主管部门依职权进行的注销登记、更正登记;
  (四)土地行政主管部门认为需要公告的其他事项。
  其中,集体土地所有权和宅基地使用权初始登记,土地行政主管部门应当将申请登记事项在土地所在地的农村集体经济组织内进行公告。
  公告期限为15日。公告期满,当事人和其他利害关系人对公告内容无异议或者异议不成立的,由土地行政主管部门按本办法第十六条规定办理土地登记手续。公告时间不计入登记时限。
  第十五条 当事人或者其他利害关系人对公告内容有异议的,应当在公告期限内向土地行政主管部门提出书面复查申请,并提交有关证明材料。土地行政主管部门应当自收到书面复查申请之日起10个工作日内进行复查,并将复查结果书面通知复查申请人。复查时间不计入登记时限。
  第十六条 土地行政主管部门按照下列规定办理土地登记手续:
  (一)根据对土地登记申请的审核结果,以宗地为单位填写土地登记簿;
  (二)根据土地登记簿的相关内容,以权利人为单位填写土地归户卡;
  (三)根据土地登记簿的相关内容,以宗地为单位填写土地权利证书。对共有一宗土地的,应当为两个以上土地权利人分别填写土地权利证书。
  第十七条 土地行政主管部门应当自受理土地登记申请之日起20个工作日内,办结土地登记。20个工作日内不能办结的,经土地行政主管部门负责人批准,可以延长10个工作日。
  第十八条 有下列情形之一的,土地行政主管部门不予登记,并书面告知当事人不予登记的理由:
  (一)土地权属有争议的;
  (二)土地违法违规行为尚未处理或者正在处理的;
  (三)未足额缴纳土地有偿使用费、因延期缴纳土地有偿使用费产生的违约金或者相关税费的;
  (四)申请登记的土地权利超过规定期限的;
  (五)提交的土地权属来源证明与地籍调查情况不一致的;
  (六)法律、法规、规章规定不予登记的其他情形。
  第十九条 土地行政主管部门应当建立土地登记簿和土地登记信息系统。土地登记簿是土地权利归属和内容的根据,土地登记簿记载之日即为土地登记生效日。
  土地权利证书是土地权利人享有土地权利的证明。土地权利证书记载的事项,应当与土地登记簿一致;记载不一致的,除有证据证明土地登记簿确有错误外,以土地登记簿为准。
  第二十条 办理土地变更登记、注销登记、更正登记后,原土地权利证书由土地行政主管部门收回;确实无法收回的,土地行政主管部门应当在土地登记簿上注明,并予以公告废止原土地权利证书。
  第二十一条 土地行政主管部门实行土地登记资料公开查询制度。土地权利人、利害关系人可以申请查询土地登记资料,但涉及国家秘密、商业秘密或者个人隐私的除外。
  第二十二条 土地行政主管部门应当向社会公布土地登记的条件、程序、期限及收费标准,接受社会监督。

第三章 土地总登记

  第二十三条 本办法所称土地总登记,是指在一定时间内对辖区内全部土地或者特定区域内土地进行的全面登记。
  第二十四条 土地总登记应当由县级以上人民政府发布通告。通告的主要内容包括:
  (一)土地登记区的划分;
  (二)土地登记的期限;
  (三)土地登记收件地点;
  (四)土地登记当事人应当提交的相关证明材料;
  (五)需要通告的其他事项。
  第二十五条 当事人应当在通告规定的时间内到指定地点向土地行政主管部门申请办理土地总登记。
  对符合土地总登记要求的宗地,由土地行政主管部门予以公告。公告的主要内容包括:
  (一)土地权利人的姓名或者名称、地址;
  (二)准予登记的土地坐落、界址、面积、用途、权属性质、使用权类型和使用期限;
  (三)土地权利人及其他利害关系人提出异议的期限、方式和受理机构;
  (四)需要公告的其他事项。

第四章 初始登记

  第二十六条 本办法所称初始登记,是指土地总登记以外对依法设立的土地权利进行的登记。
  第二十七条 依法设立土地权利有下列情形之一的,当事人应当持县级以上人民政府的批准用地文件等相关证明材料,申请办理建设用地使用权初始登记:
  (一)依法纳入政府储备的土地;
  (二)以划拨方式取得国有建设用地使用权的;
  (三)以出让、租赁方式取得国有建设用地使用权的;
  (四)划拨国有建设用地使用权依法转为出让、租赁国有建设用地使用权的;
  (五)以国有土地使用权作价出资、入股方式或者以国家授权经营方式取得国有建设用地使用权的;
  (六)以使用农民集体所有土地进行建设的方式取得非农业集体建设用地使用权的。
  第二十八条 以出让、租赁方式取得非住宅国有建设用地使用权的,非住宅国有建设用地使用权期限届满后经批准续期的,当事人应当重新办理建设用地使用权初始登记。
  第二十九条 地下空间和地上空间建设用地使用权登记办法由市人民政府另行制定。
  第三十条 国有农用地使用权人应当持国有农用地使用权证明材料,申请办理国有农用地使用权初始登记。
  第三十一条 以下组织代表农民集体,持相邻各方签字确认的权属界线范围、土地权属来源证明等材料,申请办理集体土地所有权初始登记:
  (一)属于村农民集体所有的土地,由村集体经济组织或者村民委员会代表村农民集体;
  (二)属于村内两个以上农民集体所有的土地,由村内各集体经济组织代表村内各农民集体;
  (三)属于乡镇农民集体所有的土地,由乡镇集体经济组织代表乡镇农民集体。
  第三十二条 依法使用农民集体所有的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等进行农业生产的,当事人应当持农用地使用合同等相关证明材料,申请办理集体农用地使用权初始登记。
  第三十三条 农村村民应当按照一户一宅原则,申请登记宅基地使用权。当事人持区或者县(市)人民政府的用地批准文件、其他土地权属来源证明等相关证明材料,申请办理宅基地使用权初始登记。
  第三十四条 依法抵押土地使用权的,抵押权人和抵押人应当持土地权利证书、主债权债务合同、抵押合同等相关证明材料,申请办理土地使用权抵押登记。
  同一宗地多次抵押的,以抵押登记申请先后为序办理抵押登记。
  办理土地使用权抵押,依法应当经有批准权的人民政府批准或者集体土地所有权人同意的,还应当提交有关批准文件或者该集体土地所有权人同意抵押的证明材料。
  第三十五条 在土地上设定地役权后,当事人申请地役权登记的,供役地权利人和需役地权利人应当向土地行政主管部门提交土地权利证书和地役权合同等相关证明材料。
  供役地、需役地分属不同土地行政主管部门管辖的,当事人可以向负责供役地登记的土地行政主管部门申请地役权登记。负责供役地登记的土地行政主管部门完成登记后,应当通知负责需役地登记的土地行政主管部门,由其记载于需役地的土地登记簿。

第五章 变更登记

  第三十六条 本办法所称变更登记,是指因土地权利人发生改变,或者因土地权利人姓名或者名称、地址、土地用途、面积等内容发生变更而进行的登记。
  第三十七条 依法登记的土地使用权有下列情形之一的,当事人应当持原土地权利证书、土地使用权变更证明材料等相关证明材料,申请办理变更登记:
  (一)因买卖、交换、析产、赠与、继承地上建(构)筑物及其附属设施引起土地使用权变更的;
  (二)因土地使用权作价出资、入股等原因引起土地使用权变更的;
  (三)因法人或者其他组织合并、分立、破产、重组、改制、资产划转等原因引起土地使用权变更的;
  (四)因处分抵押财产引起土地使用权变更的;
  (五)因人民政府、人民法院和仲裁机构的生效法律文书引起土地使用权变更的;
  (六)法律、法规、规章规定的其他情形。
  第三十八条 依法登记的土地使用权有下列情形之一的,当事人应当持原土地权利证书、有关批准文件等相关证明材料,申请办理土地变更登记:
  (一)土地用途发生变化的;
  (二)土地权利人姓名或者名称发生变化的;
  (三)土地面积增加或者减少的;
  (四)土地坐落发生变化的;
  (五)宗地分割或者合并的;
  (六)法律、法规、规章规定的其他情形。
  第三十九条 建设项目竣工验收后,当事人应当持原土地权利证书、规划验收合格证明等相关证明材料,申请用地复核验收。
  用地复核验收通过后,属于非房地产开发项目的,当事人应当持建设项目用地复核验收合格证明等相关证明材料,按照用地复核验收成果申请办理土地使用权变更登记;属于房地产开发项目的,当事人应当持房屋所有权证等相关证明材料,以宗地内房屋基本单元申请办理土地使用权变更登记。
  建筑区划内,业主共同共有的道路、绿地、公共设施等占用土地的土地使用权,由土地行政主管部门在土地登记簿上予以记载,但不核发土地权利证书。
  第四十条 土地使用权抵押期间,土地使用权依法发生转让的,当事人应当持抵押权人同意转让的书面证明、转让合同等相关证明材料,申请办理土地使用权变更登记。
  已经抵押的土地使用权转让后,当事人应当持土地权利证书和他项权利证明书,申请办理土地抵押权变更登记。
  经依法登记的土地抵押权因主债权被转让而转让的,主债权的转让人和受让人可以持原土地他项权利证明书、转让协议、已经通知债务人的证明等相关证明材料,申请办理土地抵押权变更登记。
  第四十一条 已经设定地役权的土地使用权转移后,当事人申请登记的,供役地权利人和需役地权利人应当持变更后的地役权合同、土地权利证书等相关证明材料,申请办理地役权变更登记。
  地役权合同发生变更的,当事人应当持原土地他项权利证明书、变更后的地役权合同等相关证明材料,申请办理地役权变更登记。

第六章 注销登记

  第四十二条 本办法所称注销登记,是指因土地权利的消灭等而进行的登记。
  第四十三条 有下列情形之一的,土地行政主管部门可以直接办理注销登记:
  (一)依法收回国有土地的;
  (二)依法征收农民集体所有土地的;
  (三)因人民法院、仲裁机构的生效法律文书致使原土地权利消灭,当事人未办理注销登记的;
  (四)法律、法规、规章规定的其他情形。
  第四十四条 因下列情形之一致使土地权利消灭的,原土地权利人应当在土地权利消灭之日起15日内持原土地权利证书等相关证明材料,申请办理注销登记:
  (一)因自然灾害等原因造成土地权利消灭的;
  (二)已登记的土地抵押权、地役权终止的;
  (三)法律、法规、规章规定的其他情形。
  非住宅国有建设用地使用权期限届满,原土地权利人未申请续期或者申请续期未获批准的,应当在期限届满前15日内,持原土地权利证书等相关证明材料,申请办理注销登记。
  第四十五条 当事人未按照本办法第四十四条规定申请办理注销登记的,土地行政主管部门应当责令其在15日内办理;当事人逾期不办理的,由土地行政主管部门进行注销公告,公告期满后直接办理注销登记。
  土地抵押期限届满,当事人未申请办理土地使用权抵押注销登记的,除设定抵押权的土地使用权期限届满外,土地行政主管部门不得直接注销土地使用权抵押登记。
  第四十六条 农村空闲地或者房屋坍塌、拆除后未恢复使用的宅基地,由农村集体经济组织向土地行政主管部门申请办理注销登记,报经区或者县(市)人民政府批准后,收回土地使用权。

第七章 其他登记

  第四十七条 土地行政主管部门发现土地登记簿记载的事项确有错误的,应当报经同级人民政府批准后进行更正登记,并书面通知土地权利人在15日内办理更换或者注销原土地权利证书的手续。土地权利人逾期不办理的,土地行政主管部门报经同级人民政府批准并公告后,直接更换或者注销原土地权利证书,原土地权利证书废止。
  更正登记涉及土地权利归属的,应当对更正登记结果进行公告。
  第四十八条 土地权利人认为土地登记簿记载的事项错误的,可以持原土地权利证书、证明登记错误的相关证明材料,申请办理更正登记。利害关系人认为土地登记簿记载的事项错误的,可以持土地权利人书面同意更正的相关证明材料,申请办理更正登记。
  第四十九条 土地登记簿记载的土地权利人不同意更正的,利害关系人可以申请办理异议登记。
  对符合异议登记条件的,土地行政主管部门应当将相关事项记载于土地登记簿,并向申请人颁发异议登记证明,同时书面通知土地登记簿记载的土地权利人。
  异议登记申请人在异议登记之日起15日内向人民法院起诉,人民法院予以受理的,申请人应当向土地行政主管部门提供有关诉讼受理通知书。
  异议登记期间,未经异议登记权利人同意,不得办理土地权利的变更登记或者设定土地抵押权。
  第五十条 有下列情形之一的,异议登记申请人或者土地登记簿记载的土地权利人可以持相关证明材料申请注销异议登记:
  (一)异议登记申请人在异议登记之日起15日内未起诉的;
  (二)人民法院对异议登记申请人的起诉不予受理的;
  (三)人民法院对异议登记申请人的诉讼请求不予支持的。
  异议登记注销后,原申请人就同一事项再次申请异议登记的,土地行政主管部门不予受理。
  第五十一条 当事人依法签订土地权利转让合同后,可以按照约定持土地权利证书、转让合同等相关证明材料申请办理预告登记。
  对符合预告登记条件的,土地行政主管部门应当将相关事项记载于土地登记簿,并向申请人颁发预告登记证明。
  预告登记后,债权消灭或者自能够进行土地登记之日起3个月内当事人未申请办理土地登记的,预告登记失效。
  预告登记期间,未经预告登记权利人同意,不得办理土地权利的变更登记或者土地抵押权、地役权登记。
  第五十二条 土地行政主管部门应当根据人民法院提供的查封或者预查封裁定书和协助执行通知书,报经同级人民政府批准后,将查封或者预查封的情况在土地登记簿上加以记载。
  公安机关、检察机关因办理案件需要查封土地的,参照本办法关于人民法院查封土地办理查封登记的规定,办理查封登记。
  第五十三条 两个以上(含两个)人民法院对同一宗土地进行查封的,土地行政主管部门应当为先送达协助执行通知书的人民法院办理查封登记手续,对后送达协助执行通知书的人民法院办理轮候查封登记,并书面告知其该土地使用权已被其他人民法院查封的事实及查封的有关情况。
  预查封的轮候登记参照前款规定办理。
  第五十四条 查封、预查封期限届满或者人民法院解除查封的,查封、预查封登记失效,土地行政主管部门应当注销查封、预查封登记。
  第五十五条 对被人民法院依法查封、预查封的土地使用权,在查封、预查封期间,不得办理土地权利的变更登记或者土地抵押权、地役权登记。

第八章 监督管理

  第五十六条 市人民政府应当加强对全市土地登记工作的监督管理,建立健全土地登记监督检查制度和行政责任追究制度。
  市土地行政主管部门应当根据实际情况进行土地登记专项检查,发现土地登记中有违法或者不当行为的,应当及时予以纠正或者查处。
  第五十七条 市土地行政主管部门可以实行土地权利证书查验制度,及时更正违法或者不当的土地登记。土地权利证书查验制度由市土地行政主管部门制定,经市人民政府批准后实施。

第九章 附 则

  第五十八条 土地权利证书遗失、灭失的,土地权利人应当在所在行政区域的主要报纸上刊登土地权利证书遗失、灭失声明15日后,持刊登声明,遗失、灭失原因的书面说明以及具结保证书等相关材料向土地行政主管部门申请补证。补发的土地权利证书上应当注明“补发”字样和原土地权利证书号。
  第五十九条 本办法自2011年3月1日起施行。2004年6月29日杭州市人民政府公布的《杭州市土地登记办法》 (杭州市人民政府令第203号)同时废止。