关注开发商诚信 理顺合同关系 严防虚假按揭
李小兵

住房按揭贷款业务迅猛发展，并不意味着这项贷款没有风险。关注开发商的诚信、理顺合同法律关系、严防虚假按揭发生，对有效防范和化解个人住房贷款风险可以起到至关重要的作用。
关注开发商诚信

诚信问题一直都是社会经济生活中的一个重要问题，对金融市场来说尤为重要。金融作为经济的核心，其本质就是信用。目前社会上出现开发商挪用信贷资金、房地产假按揭、重复抵押、一房多卖等问题，已对银行信贷资金安全构成了极大的威胁。究其原因，主要是开发商的诚信问题，一方面，随着近年来土地储备制度的推行，房地产开发商前期投入的资金突然加大，使得一些自有资金不足的开发商，在项目开始就利用假个贷骗取银行资金。另一方面，由于房地产市场的连年升温， 开发商为了抢占市场，一个项目未完又投入另一个项目，资金不足时就挪用银行资金，导致销售良好的项目也出现无钱还贷的情况。更有甚至者，当楼盘销售不佳时，意识到项目会出现问题，开发商直接通过虚假按揭将风险转嫁给银行。
针对开发商的诚信问题，一是要把好楼盘准入关。在拓展住房按揭贷款业务时首先要对合作开发商的实力、资金、信誉等方面进行资信考察，对楼盘项目除了调查开发商取得合法的“五证”外，还要综合评估其所处的地理位置、市场发展前景以及房屋结构、质量、价格等，把好楼盘准入关；二是加强对售房款的监管。凡我行参与合作办理按揭的项目，必须是我行与开发商和监理公司共同签订了预售资金监管协议的项目，售房款全部打入监管账户，开发商动用监管账户内的售房款必须先后经过监理公司审核和客户经理签字，确保售房款首先用于项目开发，否则不予拨款。三是正确把握贷款发放时间。发放住房按揭贷款时，按揭房屋必须是现房或多层主体结构封顶、高层完成总投资三分之二以上的期房。
理顺合同关系

个人住房按揭贷款一般涉及三方当事人：购房人、开发商和银行，其法律关系主要表现为商品房买卖合同关系和借款合同关系，这两个合同关系虽然各自独立，但相互之间存在一定的因果关系。商品房买卖合同关系是购房人与开发商之间形成的房屋买卖关系，合同的标的是房屋。借款合同是借款人与银行之间的借款合同关系，其标的是货币。在购房人与开发商签订的商品房买卖合同中，往往约定了采用按揭付款方式。购房人按开发商要求，到指定银行签订按揭贷款合同，并委托银行直接将购房人的贷款划给开发商。商品房买卖合同与借款合同的关系属于关联关系。首先，借款人申请借款的直接目的就是购房；其次，按揭银行在发放按揭贷款时对借款用途是明知的，同时约定用所购房屋作抵押；再次，开发商和按揭银行在发放按揭贷款前就已经签订项目按揭贷款合作协议，达成了一致意见，并由开发商提供阶段性保证担保；四，按揭银行与借款人之间往往还约定，委托银行将取得的按揭贷款直接支付给开发商。由此可见，商品房买卖合同成为个人购房按揭借款合同的前提，购买房屋成为借款合同的直接目的，当买卖合同因无效、被撤销或解除而不能履行时，个人住房按揭贷款合同的目的也随之不能实现，从而导致按揭借款合同无效、被撤销或解除。
正确认识两者之间的法律关系，对银行正确认识和控制个人住房贷款的法律风险有十分重要的作用。对于无效合同或合同被撤销，虽不能产生当事人所预期的法律效果，但并不是不产生任何法律后果。因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。针对无效合同的违法性，合同法不仅规定当事人负返还财产、赔偿损失的民事责任，还因为当事人订立无效合同侵犯了为法律所保护的社会秩序和社会公共利益，规定当事人承担其他法律责任，即当事人除应承担民事责任以外，还可能因其具有违法行为而应承担行政的甚至刑事的责任。合同解除制度是要解决有效成立的合同提前消灭的问题。作为市场主体，为了适应复杂多变的市场情况，在拟定和修改《个人购房担保借款合同》时，有必要把合同条款规定得更细致、更灵活、更有策略性，其中应包括保留解除权的条款等，使自己处于主动而有利的地位。
严防虚假按揭

个人住房按揭贷款面临的最大风险就是虚假按揭。所谓虚假按揭，是指开发商与借款人串通，通过制造虚假购房文件来骗取个人住房贷款的行为。实践中，要杜绝所有一切虚假行为十分困难，单就收入证明一项就很难办到。我们不能认为开发商或借款人提供了虚假资料的都是虚假按揭，事实上如果开发商与确有其人的借款人串通，即便制造虚假购房文件来骗取个人住房贷款，最终受害的不一定是银行，所谓“冤有头，债有主”，加之银行提供的是房价七成以下的贷款，拥有的却是借款人所购房屋的抵押权，在房地产市场连年升温、房价不断上涨的情况下，贷款损失的可能性不大。当然如果开发商虚构借款人（购房人），通过制造虚假购房文件来骗取个人住房贷款，由于借款人的身份虚假，没有真正的承贷主体，最终承担责任的可能就是开发商，由于法人责任的有限性，银行贷款损失在所难免。我们特别要防范的就是这种开发商虚构借款人（购房人）身份的虚假按揭。
对付虚假按揭，弄清购房人的真实身份至关重要，就好比蛇之七寸。做好以下几项工作，可以有效防范虚假按揭：（一）实行见面审查制度，弄清借款人的真实身份，杜绝由开发商代为审查（提供）借款人资料；（二）根据借款人的不同情况合理确定贷款期限和成数，防止“一刀切”；（三）结合本地房地产市场行情，核实房屋销售价格，重点审查首付款是否到帐；（三）重视房屋销售备案登记，严防“一房多卖”；（四）客户经理亲自办理抵押登记手续，保证抵押房屋优先受偿。


司法部


中华人民共和国司法部国家司法考试办公室公告



　　依据《国家司法考试实施办法》、《台湾居民参加国家司法考试若干规定》（司法部令第110号）及《中华人民共和国司法部公告》（第117号）的有关规定，现就台湾居民报名参加2012年国家司法考试事宜公告如下：

　　一、报名方式、时间与地点

　　2012年国家司法考试采取网上报名和现场确认的报名方式。网上报名时间为6月11日0时至25日24时。台湾居民参加国家司法考试必须在规定期限登录司法部报名网站（http://www.moj.gov.cn）。网上报名结束后，不予补报。

　　天津市、上海市、福建省、广东省、海南省、重庆市、贵州省和四川省成都市实行国家司法考试报名全程网络化管理。台湾居民在上述地区报名时，须在网上填写本人信息、上传照片、缴纳费用。报名成功后，不再进行现场确认。

　　（一）居住在大陆的台湾居民在不实行国家司法考试报名全程网络化管理地区网上报名后，应当按照居所地司法行政机关规定的时间、地点进行现场确认。

　　（二）居住在香港、澳门的台湾居民网上报名后，应当按照香港、澳门考试承办机构规定的时间、地点进行现场确认。有关事项，报名人员可以查阅司法部国家司法考试办公室关于香港特别行政区和澳门特别行政区居民报名参加2012年国家司法考试的公告。

　　（三）居住在台湾岛内或国外的台湾居民网上报名时，可以选择在广东省深圳市或福建省厦门市报名参考。厦门市、深圳市考区实行国家司法考试报名全程网络化管理，在登录报名网站后，选择报名地点、证件类别（台湾居民）、填写证件号码进入网上报名系统。不能完成上述报名程序的考生，可以咨询厦门市司法局或深圳市司法局报名处协助办理。同时，还可以通过受委托的台湾岛内社团法人机构代为办理。

　　二、考务费及报名材料

　　报名人员按照报名受理机构要求交纳考务费，在实行报名全程网络化管理的地区执行网上交费办法。

　　在不实行报名全程网络化管理的地区，报名人员现场确认时须提交以下材料：

　　（一）有效身份证明。

　　台湾居民来往大陆通行证（简称“台胞证”）和台湾居民身份证；不能提交台湾居民来往大陆通行证的，应当提交台湾居民身份证和户籍誊本或者户口名簿。提交复印件的，须经台湾公证机构公证。

　　报名受理机构认为必要时，可以要求报名人员同时提交其他有关证明。

　　（二）学历证书或学位认证书。

　　持内地普通高等学校学历报名的，须提交毕业证书原件及复印件。

　　持香港、澳门、台湾地区或国外高等学校学历（学位）证书报名的，须提交由教育部留学服务中心出具的学历（学位）认证书及复印件各一份。

　　已完成学业但因学制原因尚未取得毕业证书的报名人员，可以凭所在学校出具的毕业证明书向教育部留学服务中心申请学历（学位）认证。现场确认时，须提交学校毕业证明书、教育部留学服务中心出具的学历（学位）认证书及复印件各一份。报名人员应当作出相关承诺。

　　（三）证件照片。

　　在香港、澳门考区报名的台湾居民，须提交本人近期同一底片1寸彩色免冠证件照片3张。

　　报名材料原件经现场审验后即行退回，复印件由审核机构留存。


三、考试地点

　　（一）在大陆报名的台湾居民，应当在报名地司法行政机关设置的考场参加考试。

　　（二）在香港、澳门报名的台湾居民，应当在香港、澳门考试承办机构设置的考场参加考试。

　　四、考试准备

　　报名人员经复审合格，由报名地司法行政机关或考试承办机构发放2012年国家司法考试准考证。

　　《2012年国家司法考试大纲》及考试辅导用书，可以在书店购买，也可以网上订购（www.lawpress.com.cn）。

　　五、学历（学位）认证办法

　　香港、澳门、台湾地区或国外高等学校的学历（学位）证书在大陆办理认证需要15个工作日。办理方法可以查阅教育部留学服务中心有关认证系统网站。

　　教育部留学服务中心港澳台地区学历学位认证系统：http://renzheng-gat.cscse.edu.cn。

　　教育部留学服务中心国外学历学位认证系统：http://renzheng.cscse.edu.cn。

　　六、报考咨询

　　报名事宜可以向下列机构咨询，也可以登录下列网站查询：

　　司法部国家司法考试中心：(86)-10-65153257

　　福建省厦门市司法局报名处:(86)-592-3759055

　　广东省深圳市司法局报名处:(86)-755-83053807 83053883

　　香港特别行政区报名处：（852）-36288711 36288787

　　澳门特别行政区报名处：（853）-89872333

　　香港律政司网站：http://www.doj.gov.hk

　　澳门法务局网站：www.dsaj.gov.mo

　　香港考试及评核局国家司法考试网站：www.hkeaa.edu.hk/nje


　　二〇一二年六月六日