收回国有土地使用权有关问题的探讨（一）

曲宇辉

土地是人类赖以生存的最基本也是最重要的物质基础，也是不可再生的资源。依照法律法规的规定收回土地使用权，是人民政府及其土地行政主管部门的一项法定职责。本文就人民政府及其土地行政主管部门收回土地使用权行为的法律性质，以及无偿收回和有偿收回的把握等问题，进行探讨。

一、收回土地使用权行为的法律和行政法规依据
（一）《土地管理法》[1]
1、《土地管理法》第37条第1款：“禁止任何单位和个人闲置、荒芜耕地。已经办理审批手续的非农业建设占用耕地，一年内不用而又可以耕种并收获的，应当由原耕种该幅耕地的集体或者个人恢复耕种，也可以由用地单位组织耕种；一年以上未动工建设的，应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳闲置费；连续二年未使用的，经原批准机关批准，由县级以上人民政府无偿收回用地单位的土地使用权；该幅土地原为农民集体所有的，应当交由原农村集体经济组织恢复耕种”。
2、《土地管理法》第58条第1款：“有下列情况之一的，由有关人民政府土地行政主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准，可以收回国有土地使用权：
（1）为公共利益需要使用土地的；
（2）为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的；
（3）土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的；
（4）因单位撤销、迁移等原因，停止使用原划拨的国有土地的；
（5）公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的”。
（二）《城市房地产管理法》[2]
1、《城市房地产管理法》第19条：“国家对土地使用者依法取得的土地使用权，在出让合同约定的使用年限届满前不收回；在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况给予相应的补偿”。
2、《城市房地产管理法》第21条第2款：“土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回”。
3、《城市房地产管理法》第25条：“以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府，政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外”。
（三）《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》[3]
1、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第17条第2款：“未按合同规定的期限和条件开发、利用土地的，市、县人民政府土地管理部门应当予以纠正，并根据情节可以给予警告、罚款直至无偿收回土地使用权的处罚” 。
2、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第40条：“土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。土地使用者应当交还土地使用证，并依照规定办理注销登记”。
3、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第42条：“国家对土地使用者依法取得的土地使用权不提前收回。在特殊情况下，根据社会公众利益的需要，国家依照法律程序提前收回，并根据土地使用者已使用的年限和开发、利用土地的实际情况给予相应的补偿”。
4、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第47条第1款：“无偿取得划拨土地使用权的土地使用者，因迁移、解散、撤销、破产或者其他原因而停止使用土地的，市、县人民政府应当无偿收回其划拨土地使用权，并可依照本条例的规定予以出让”。
（四）《基本农田保护条例》[4]
《基本农田保护条例》第18条：“禁止任何单位和个人闲置、荒芜基本农田。经国务院批准的重点建设项目占用基本农田的，满１年不使用而又可以耕种并收获的，应当由原耕种该幅基本农田的集体或者个人恢复耕种，也可以由用地单位组织耕种；１年以上未动工建设的，应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳闲置费；连续２年未使用的，经国务院批准，由县级以上人民政府无偿收回用地单位的土地使用权；该幅土地原为农民集体所有的，应当交由原农村集体经济组织恢复耕种，重新划入基本农田保护区”。

二、收回土地使用权行为的法律性质分析[5]
《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《城镇国有土地使用权出让和转让条例》、《基本农田保护条例》规定了多种“收回土地使用权”的情形，其中既有作为“土地违法案件”给予行政处罚的“收回”，也有土地使用权期满的“收回”，还有作为其他法定事由的“收回”。
（一）行政处罚的“收回”
行政处罚的“收回”，是指因土地使用者违反了法律法规禁止性规定，被人民政府或土地行政主管部门依照法律法规的规定收回土地使用权。这种“收回”，首先，是因为土地使用者发生了法律法规禁止的行为，其次，法律法规规定，对这种违反法律法规的行为必须给予无偿收回土地使用权的惩处。
《土地管理法》第37条第1款、《基本农田保护条例》第18条的“收回”，是土地使用者违反了“禁止闲置、荒芜耕地”、“禁止闲置、荒芜基本农田”的规定，《城市房地产管理法》第25条的“收回”，是土地使用者违反了“必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地”的规定，都属于行政处罚的“收回”，《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第17条第2款的“收回”，该条款本身已明确是“处罚”。
（二）土地使用权期满的“收回”
土地使用权期满的“收回”，是指出让的国有土地使用权期满后，由于土地使用者未申请续期，或者虽申请续期但未获批准，依照出让合同的约定，土地使用权由国家无偿收回。
《土地管理法》第58条第1款第3项、《城市房地产管理法》第21条第2款、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第40条的“收回”，属于土地使用权期满的“收回”。
（三）其他法定事由的“收回”
其他依法定事由的“收回”，是指土地使用者在没有违反法律法规禁止性规定的情况下，因发生某种法律法规规定应当收回土地使用权的事件，而被土地行政主管部门收回土地使用权。这里需要说明的是，首先，土地使用者没有违反法律法规的行为，其次，发生的事件，可能是土地使用者自己的原因，如单位迁移、解散、撤销、破产，也可能是国家方面的原因，如为了公共利益，或者为了实施城市规划。
根据上面的阐述，我们可以确定，依据《土地管理法》第58条第1款第1、2、4、5项、《城市房地产管理法》第19条、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第42条、第47条第1款的规定收回土地使用权，属于其他依法定事由的“收回”。

三、土地使用权“无偿”收回和“有偿”收回问题分析
土地使用权是“无偿”收回还是“有偿”收回，《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《城镇国有土地使用权出让和转让条例》、《基本农田保护条例》的相关条款已作了明确的规定，这里讨论的，是在不同情形下收回土地使用权时，“无偿”和“有偿”是否应当包括土地使用者已经付出的土地成本费用，以及该幅土地已产生的土地增值的归属。
（一）土地成本的构成
土地使用者取得土地，大致需要支付以下几类费用：
1、征地补偿费。根据《土地管理法》第47条第2款，征地补偿费由土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗补偿费组成。它是在将土地由原集体所有征为国家所有的过程中，支付给被征地村和被征地农民的补偿性和安置性费用。对被征地村和被征地农民来说，征地补偿费是其失去土地所有权和使用权所得到的补偿；对用地单位来说，征地补偿费是为国家获得土地所有权而支付的费用。因此，征地补偿费的性质，是土地所有权“转权”并因土地所有权“转权”而支付给被征地村和被征地农民的补偿费。
2、拆迁补偿费。根据相关法规，拆迁房屋，应对被拆迁人进行补偿安置。对被拆迁人来说，拆迁补偿费是其失去房屋和土地使用权所得到的补偿；对用地单位来说，拆迁补偿费是为获得土地使用权而支付的费用。因此，拆迁补偿费的性质，是土地使用权“易手”并因土地使用权“易手”而支付给被拆迁人的补偿费。
3、征地规税费。征地规税费由耕地开垦费、耕地占用税、新菜地建设基金、水利建设专项资金、新增建设用地有偿使用费、征地管理费等六项费用组成。其中，耕地开垦费、耕地占用税、新菜地建设基金、水利建设专项资金是因土地由“耕地”[6]转变为“建设用地”而由国家向用地单位收取的规税费；新增建设用地有偿使用费[7]是因土地由“农用地”、“未利用地”转变为“建设用地”而由报批用地的市县人民政府支付的规税费；征地管理费是因用地报批和实施征地由土地行政主管部门向用地单位收取的规税费。
4、土地出让金。根据《城市房地产管理法》第七条，土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权（以下简称土地使用权）在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。因此，土地出让金是土地使用者向国家支付的一定年限的土地使用权费用。
（二）不同情形下“无偿”收回和“有偿”收回的把握
1、行政处罚的“收回”，作为对土地使用者违法行为的惩罚措施，从理论上讲，不应向其支付任何费用，即“无偿”收回。但征地补偿费作为土地所有权“转权”、征地规税费作为土地“变类”过程中的支出费用，笔者认为，应按土地使用者取得土地时的原价格标准，由政府返还。而拆迁补偿费、土地出让金作为土地使用者取得土地使用权的支出费用，在行政处罚“收回”土地使用权的情形下，不应返还。
2、土地使用权期满的“收回”，由于是依据《土地使用权出让合同》的约定收回土地使用权，且土地使用者原支付的各类土地成本已在其数十年的土地使用过程中折抵完毕，即土地成本的现值为“零”，因此不应向其支付任何费用。然而，土地成本的现值为“零”并不等于土地没有价值。在土地增值并可能是现时价值数倍于原土地价值，且房屋仍有实际价值和使用价值的情况下，虽然《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第40条规定“土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得”，尤其是对因购买商品房而取得土地使用权的购房人，届时是否绝对的“无偿”收回，仍是值得进一步探讨的问题。
江苏省人民政府


江苏省人民政府令第62号


《江苏省农业机械试验鉴定和质量监督办法》已于2010年3月17日经省人民政府第45次常务会议讨论通过，现予发布，自2010年6月1日起施行。

省 长

二○一○年四月六日



江苏省农业机械试验鉴定和质量监督办法

第一条 为加强农业机械试验鉴定和质量监督管理工作，保障农业机械产品质量和使用安全，保护农业机械生产者、销售者和使用者的合法权益，根据《中华人民共和国农业机械化促进法》、《江苏省农业机械管理条例》等法律、法规，制定本办法。
第二条 凡在本省行政区域内从事农业机械科研开发、检测考核、生产销售、使用维修等活动，适用本办法。
第三条 省农业机械管理部门主管全省农业机械试验鉴定工作，组织对在用的农业机械进行质量调查。
县级以上地方人民政府的农业机械管理部门负责对农业机械维修质量、作业质量、售后服务状况和农业机械质量投诉处理进行监督。
第四条 农业机械管理部门、质量技术监督部门、工商行政管理部门、经济和信息化管理部门，应当按照各自职责，加强对农业机械产品质量和市场的监督管理，开展质量检查、投诉受理，对在用的农业机械进行质量调查，创建农业机械放心消费环境。
第五条 地方各级人民政府应当加强对农业机械试验鉴定和质量监督工作的领导，提高农业机械试验鉴定能力，完善农业机械质量监督体系。
第六条 农业机械试验鉴定应当按照国家和省有关规定，由具有相应资质的法定农业机械试验鉴定机构实施。
农业机械试验鉴定机构按照国家和省有关规定承担推广鉴定、选型鉴定、专项鉴定和安全鉴定等工作，可以接受有关单位委托，承担农业机械科技成果鉴定、新产品鉴定、进出口鉴定、仲裁检验、质量认证检验、质量监督抽查等工作。
第七条 危及人身财产安全的农业机械产品应当按照强制性国家标准、行业标准和地方标准进行安全鉴定。通过安全鉴定的农业机械产品可以标注安全鉴定合格证明。
第八条 农业机械推广鉴定、选型鉴定、专项鉴定和安全鉴定应当向农业机械试验鉴定机构提出申请，其他鉴定向组织鉴定的单位提出申请。
农业机械试验鉴定机构和组织鉴定的单位应当在收到申请之日起十日内对申请材料进行审查，决定是否受理，并书面通知申请人。不予受理的，应当说明理由。
第九条 农业机械试验鉴定机构应当按照农业机械试验鉴定大纲和技术标准实施鉴定，在试验鉴定结束之日起十五日内向申请人出具鉴定报告。申请人对鉴定报告有异议的，应当在收到后五日内书面提出；逾期未提出的，视为无异议。农业机械试验鉴定机构在申请人无异议后，应当将鉴定报告和相关材料报送有关主管部门审查。
省农业机械管理部门应当在十五日内完成审查，并及时公告，在公告后五日内颁发农业机械鉴定证书。同时，由农业机械试验鉴定机构公布相应的检测结果。
第十条 农业机械生产、维修和作业服务应当执行国家标准或者行业标准。没有国家标准和行业标准的，由省质量技术监督部门会同有关部门制定地方标准。
对涉及人身安全、农产品质量安全和环境保护的农业机械产品，应当依法制定强制性标准。
第十一条 农业机械生产者应当承担下列质量责任：
（一）对其生产的产品质量负责，产品质量应当符合法律、法规、规章规定的要求；
（二）建立产品出厂记录制度。出厂的产品应当具有产品检验合格证、使用说明书、“三包”凭证、有关技术文件；整机出厂应当随机配备必要的工具、附件、备件；产品停产后五年内应当保证提供修理配件；
（三）在产品销售地区设立维修网点，及时处理农业机械故障；
（四）妥善处理用户投诉，并提供服务。
第十二条 农业机械销售者应当承担下列质量责任：
（一）对其销售的产品质量负责，采取措施，保持销售产品的质量，履行规定的“三包”义务；
（二）建立进货检查验收制度，查验产品合格证明。对依法实行工业产品生产许可证管理、依法必须进行认证的农业机械，应当验明相应的证明文件或者标志；
（三）建立销售记录制度，如实记录农业机械的名称、规格、生产批号、供货者名称、联系方式和销售流向等内容；
（四）妥善处理产品质量问题的咨询、查询和投诉。
农业机械产品售出时，销售者应当开箱检验，向购买者当面交验、试机，介绍产品使用方法和维护保养知识，说明安全注意事项，依法开具销售发票，提供“三包”凭证、产品合格证和产品使用说明书。
第十三条 农业机械产品不符合质量要求，给使用者造成损失的，应当依法赔偿。农业机械使用者有权要求销售者先予赔偿；销售者赔偿后，属于生产者责任的，销售者有权依法向生产者追偿。
第十四条 销售农业机械产品，销售者应当与销售区域的县级人民政府的农业机械管理部门签订承诺书。承诺书应当载明所销售的农业机械的名称、型号、质量指标、配件供应、售后服务和投诉处理等内容。
第十五条 农业机械生产者发现其生产的农业机械存在设计、制造等缺陷，可能对人身财产安全造成损害的，应当立即停止生产，通知销售者和消费者，并召回已经销售的农业机械。
农业机械销售者发现其销售的农业机械存在设计、制造等缺陷，可能对人身财产安全造成损害的，应当立即停止销售，通知生产者和消费者，并协助生产者召回已经销售的农业机械。
农业机械因设计、制造等缺陷，造成人身财产安全损害的，应当依法予以赔偿。
第十六条 农业机械维修经营者应当遵守国家有关维修质量安全技术规范和维修质量保证期的规定，确保维修质量。
维修工作结束后，应当向送修者当面交验维修后的农业机械和维修记录，并明示维修质量保证期。在维修质量保证期内，发生质量问题的，应当免费重新维修。
第十七条 从事农业机械作业服务的人员应当经过操作培训，掌握机械性能和安全使用知识，按照农业机械作业质量标准或者双方约定进行作业服务。作业质量不符合标准或者约定的，应当免费返工作业，或者减收服务费。
第十八条 旧拖拉机、联合收割机等进行交易时，必须具有合法、有效的牌证，并办理转移登记手续；达到报废标准的，应当按照规定予以报废，不得进行交易。
第十九条 县级以上地方人民政府农业机械管理部门确定的农业机械质量投诉机构，负责受理对农业机械产品质量、维修质量、作业质量和售后服务的投诉，向农民提供农业机械产品质量信息和咨询服务。
农业机械质量投诉处理应当遵循下列程序：
（一）农业机械质量投诉机构接到投诉后，应当在二日内作出是否受理的答复。不符合受理条件的，应当书面告知投诉者不予受理的理由；
（二）受理投诉后，应当及时通知被投诉者，并要求其在接到通知后三日内进行处理，农忙季节应当在二日内进行处理；
（三）投诉处理应当依法进行调解。必要时，可以进行现场调查、检验或者技术鉴定。经调解达成解决方案的，应当形成书面协议，由农业机械质量投诉机构负责督促双方履行。争议双方分歧较大，无法达成调解方案的，农业机械质量投诉机构可以作出书面处理意见，终止调解。投诉者可以依法通过其他途径进行解决。
受理农业机械质量投诉不得向当事人收取任何费用。
第二十条 省农业机械管理部门根据农业机械使用者的投诉情况和农业生产的实际需要，可以组织对在用的特定种类农业机械产品进行质量调查和安全鉴定，进行质量调查和安全鉴定的农业机械产品种类和计划应当事先公布。
第二十一条 已取得农业机械鉴定证书的农业机械产品出现重大质量问题，生产者拒绝处理质量投诉或者在规定期限内不能解决质量问题的，由省农业机械管理部门注销该产品的农业机械鉴定证书，并予以公告。
第二十二条 伪造、冒用或者使用过期的农业机械鉴定证书、标志的，由县级以上地方人民政府的农业机械管理部门责令停止违法行为，有违法所得的，处违法所得一倍以上二倍以下罚款，但最高不超过三万元；无违法所得的，处三千元以上一万元以下罚款。
第二十三条 农业机械试验鉴定机构和人员在鉴定工作中不按照规定进行鉴定，或者出具虚假证明的，由省农业机械管理部门责令改正，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分。给农业机械使用者造成损失的，依法承担赔偿责任。
第二十四条 农业机械质量投诉机构对重大投诉事件不及时处理，造成重大影响的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分。
第二十五条 本办法所称危及人身财产安全的农业机械，是指对人身财产安全可能造成损害的农业机械，包括柴油机、拖拉机、联合收割机、插秧机、机动植保机械、机动脱粒机、饲料粉碎机、铡草机、农用挂车等。
本办法所称“三包”，是指生产者、销售者应当承担的修理、更换、退货的责任和义务。
第二十六条 本办法所称日，是指工作日。
第二十七条 本办法自2010年6月1日起施行。