如何签订商品房买卖合同/吴宇

作者:法律资料网 时间:2024-07-06 20:30:36   浏览:8091   来源:法律资料网
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如何签订商品房买卖合同

吴 宇

由于房地产的价格昂贵且价值较高,购房者往往倾其多年积蓄才能购得。因此,当你准备购买一套商品房时,请一定不要忘记事先与开发商签订一份具有法律效力,且切实可行、行之有效的房屋买卖合同。那么,究竟该如何签订商品房买卖合同呢?

  一、房屋买卖合同成立必须具备的条件
房屋买卖合同并非随心所欲,想签就签,它的成立和有效必须具备一定的条件。按我国现行房地产法律法规之规定,商品房买卖合同成立需具备以下条件:

  第一,房屋出售方必须具有该房屋所有权和土地使用权,非房屋所有人和土地使用人都无权出卖他人的房屋。

  第二,房屋买卖双方当事人必须具有完全的民事行为行为能力、未成年人或被宣告为无民事行为能力或限制行为能力的人,均不能签订房屋买卖合同。 

  第三,任何一方以欺诈、胁迫、诱骗等手段,使对方在违背真实意愿情况下所签订的合同为可撤销可变更的合同;双方串通损害第三者利益的合同属于无效合同。

  第四,房屋买卖合同的内容必须合法。任何违背法律、行政法规的合同都属于无效合同。

  第五,房屋买卖合同的形式必须符合有关的法律规定,采用房地产管理部门统一印制的标准合同文本,否则将不予以办理过户。

  第六,根据我国房地产法律法规之规定,以下六种房屋不得成为买卖合同的标的:1、违法或违章建筑;2、国家征用或已被确定为拆迁范围内的房屋; 3、寺庙、教堂、庵堂等宗教建筑;4、著名建筑物或文物古迹等政府加以保护的房屋;5、房屋产权有纠纷或产权不明的; 6、未取得其他共有人同意,部分共有人擅自出卖共有房屋的。

二、商品房买卖合同应具备哪些内容?
根据有关法律规定,商品房买卖合同应当明确以下主要内容:
(一)当事人名称或者姓名和住所;
(二)商品房基本状况;
(三)商品房的销售方式;
(四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间;
(五)交付使用条件及日期;
(六)装饰、设备标准承诺;
(七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任;
(八)公共配套建筑的产权归属;
(九)面积差异的处理方式;
(十)办理产权登记有关事宜;
(十一)解决争议的方法;
(十二)违约责任;
(十三)双方约定的其他事项。

  三、签订合同需要注意的几个问题

那么,作为购房人在签订房屋买卖合同时要注意哪些问题呢?

  第一,如果是购买期房,一定要审查开发商是否具有商品房预售许可证,有了许可证,则意味着所购房屋具备了法律对商品房预售确立的严格的限定条件。

  第二,一定要采用房地产管理部门统一印制的标准房屋买卖合同文本,并按照文本中所列条款逐条逐项填写,并就特别事项在补充条款中予以详细约定,以确保合同的可行性。

  第三,力求合同条款中双方权利与义务是否对等。部分开发商的合同文本事先已填写好甚至补充条款也由自己事先予以拟定,这种事先填写好的合同文本大多存在着权利义务不对等的情况。针对此种情况,买房人一定要坚持自己的意见,决不可马虎视之。

  第四,确保房屋买卖的付款方式规范可行。在自己付款能力和付款条件许可的情况下,在合同中对付款的数额、期限、方式及违约责任等一定要作出明确约定。特别需要注意的是:有的开发商不是先签订合同,而是先让购房者交纳一定数额的定金,只给购房者一个收条,这就可能造成一旦发生纠纷,购房者在追究其责任时往往难以完成举证责任。

  第五,一定要分清房屋暂测和实测面积,建筑面积和套内建筑面积。对房屋预售合同上的暂测面积和交房时的正式合同上的实际面积之间的误差,约定相应的违约责任,并写入正式合同的有关条款或增写补充条款。只有在合同中对面积误差及相应的违约责任有了详尽的约定后,购房者才能有效的维护自身利益。
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温州市市级基础测绘成果提供使用管理规定

浙江省温州市人民政府


温州市市级基础测绘成果提供使用管理规定

温政令第127号



  《温州市市级基础测绘成果提供使用管理规定》已经市人民政府第57次常务会议审议通过,现予发布,自2011年10月1日起施行。

  市长赵一德

  二○一一年八月二十八日



温州市市级基础测绘成果提供使用

管 理 规 定

  第一条 为规范基础测绘成果提供使用管理,节约财政资金,保障基础测绘成果的有效利用,根据《中华人民共和国测绘法》、《中华人民共和国测绘成果管理条例》、《浙江省测绘管理条例》及有关法律法规,结合我市实际,制定本规定。

  第二条 温州市市级基础测绘成果(以下称市级基础测绘成果)的提供、使用和管理,适用本规定。

  向境外组织或者个人提供市级基础测绘成果,按照国家、省有关规定执行。

  第三条 本规定所称市级基础测绘成果包括:

  (一)全市统一的平面控制网、高程控制网、空间定位网资料数据。

  (二)1∶500、1∶1000、1∶2000基本比例尺模拟地图、数字线划图、数字高程模型。

  (三)正射影像图、航摄像片资料以及获取基础地理信息的遥感资料。

  (四)地下管线成果资料(管线图和成果表)。

  (五)基础地理信息数据(GIS入库数据)。

  (六)其他应当由市测绘行政主管部门审批的基础测绘成果。

  第四条 市测绘行政主管部门负责市级基础测绘成果提供、使用的监督管理工作。

  第五条 申请使用基础测绘成果应当符合下列条件:

  (一)有明确、合法的使用目的。

  (二)申请的基础测绘成果范围、种类、精度与使用目的相一致。

  (三)符合国家、省相关保密法律法规与政策。

  第六条 单位或者个人(以下称申请人)需要使用属于国家秘密的市级基础测绘成果的,应当持下列材料向市测绘行政主管部门提出申请:

  (一)基础测绘成果使用申请表。

  (二)单位介绍信(函)或者个人身份证件。

  (三)依法应当提供的其他相关材料。

  申请材料齐全的,市测绘行政主管部门应当自收到申请材料之日起7日内作出是否准予提供使用的决定。准予提供使用的,通知申请人办理使用手续,签订《基础测绘成果使用许可协议》与《涉密基础测绘成果安全保密责任书》后提供;不准予提供使用的,应当以书面形式告知,并说明理由。

  应对突发事件需要使用市级基础测绘成果的,可以通过电话、传真等形式向市测绘行政主管部门提出申请,市测绘行政主管部门应当立即作出是否准予提供使用的决定,并及时通知申请人。

  不涉及国家秘密的市级基础测绘成果的提供、使用,应当按照便民、高效的原则,简化环节和程序。

  第七条 市级基础测绘成果实行无偿提供和有偿使用相结合制度。基础测绘成果有偿使用的,应当按照《收费许可证》规定的收费项目和标准收费。

  基础测绘成果有偿使用费纳入政府非税收入资金管理,接受物价、财政等部门的监督检查。

  第八条 市级基础测绘成果用于下列事项的,应当无偿提供,工本费按照物价主管部门的有关规定执行:

  (一)国家机关规划、决策、行政管理和社会公益性事业的:

  1.市、区两级政府用于发展规划、决策、行政管理的;

  2.市、区政府部门用于行业规划、行政管理和社会公益事业的;

  3.各区下辖镇(街道)用于行政管理、村镇规划的。

  (二)军队、政府及有关部门防灾、减灾、国防建设等公共利益的:

  1.军事设施、国防建设项目;

  2.各级政府用于防灾、减灾、灾后重建项目以及突发事件应急。

  (三)财政投入的重大民生工程及其他公益性事业的:

  1.国家、省、市重点基础设施建设项目(以相应政府的重点工程文件及发改部门项目立项或者核准文件为准,不含经营性项目和收费还贷项目,开展项目前期工作的以市政府有关文件、纪要或者市领导批示为准);

  2.市、区政府年度为民办实事项目(以市、区政府下达的相关文件及承办部门签订的责任书为准);

  3.其他由市、区及下辖镇(街道)财政投入的各类非营利性建设工程项目(以发改部门的项目立项文件为准,无立项的以市、区政府主管部门出具的使用证明文件为准,不含财政补助及收费经营性项目,开展项目前期工作的以政府有关文件、纪要或者市领导批示为准)。

  (四)政府及其有关部门专业地理信息系统建设的:

  1.市政府部门、区政府及所属部门、乡镇政府建设专业地理信息系统并与市测绘行政主管部门签订地理空间信息资源共建共享协议的;

  2.国有市政基础设施运营企业用于专业地理信息资源调查、采集,建立专业管理信息系统并与市测绘行政主管部门签订地理空间信息资源共建共享协议的。

  (五)市政府所属国资集团公司因下列事项需要使用市级基础测绘成果的(以发改部门项目立项或者核准文件为准,开展项目前期工作的以市政府有关文件、纪要或者市领导批示为准):

  1.城市建设重大项目前期准备、保障性住房和安置房建设;

  2.城市公用事业、交通、运输等城市基础设施建设;

  3.开展市政公用事业及其他专项发展战略和中长期规划编制;

  4.承担教育、文化、体育和卫生等公益性服务项目。

  (六)社会团体以非政府财政投入用于非经营的公益性建设工程项目的(以社会团体主管部门出具的证明文件为准)。

  (七)法律、法规、规章及市政府规定无偿提供的其他事项。

  第九条 政府及其有关单位无偿使用基础测绘成果建设专业地理信息系统的,无特殊原因原则上应当采用温州市地理空间基础框架平台为基础数据平台。

  第十条 被许可使用人应当在许可的范围内使用基础测绘成果。属于国家秘密的基础测绘成果,被许可使用人应当按照国家有关保密法律法规的要求,采取有效的保密措施,严防失密泄密。

  第十一条 市测绘行政主管部门应当及时向社会公布、更新基础测绘成果目录,依法对基础测绘成果的提供使用情况进行监督检查。

  发现他人违法使用基础测绘成果的,任何单位、个人可以向市测绘行政主管部门举报;市测绘行政主管部门应当及时核实、处理。

  第十二条 在基础测绘成果的申请、审批、提供、使用等过程中发生的违法行为,依照有关法律法规规定予以处罚;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

  第十三条 本规定自2011年10月1日起施行。


中国银监会关于商业银行资本工具创新的指导意见

中国银行业监督管理委员会


中国银监会关于商业银行资本工具创新的指导意见

银监发〔2012〕56号



各银监局,各政策性银行、国有商业银行、股份制商业银行,中国邮政储蓄银行:

为推动和规范商业银行开展资本工具创新,拓宽资本补充渠道,增强银行体系稳健性,支持实体经济持续健康发展,现提出以下指导意见:

一、推进商业银行资本工具创新的基本原则

(一)坚持以商业银行为主体的原则。商业银行应根据《商业银行资本管理办法(试行)》(以下简称《资本办法》)及本指导意见的相关规定,结合境内外市场特点,加强法规、政策及市场研究,做好与投资主体和相关部门的沟通协调,营造有利于资本工具创新的外部环境,积极探索通过不同市场发行各类新型资本工具。

(二)坚持先易后难、稳步推进的原则。商业银行资本工具创新工作应率先在法律法规允许、市场条件基本具备的领域进行创新探索。银监会将加强与相关部门沟通协调,共同解决资本工具创新面临的法律障碍和政策限制。在条件成熟的情况下,适时推出新型债务类和权益类资本工具。

(三)坚持先探索、后推广的原则。商业银行应广泛借鉴国际金融市场上资本工具的发行经验,并结合自身发展的现实特点,积极探索资本工具创新。在不断总结发行经验、培育市场投资主体的基础上,逐步扩大各类资本工具的发行范围和规模。

二、合格资本工具的认定标准

从2013年1月1日起,商业银行发行的非普通股新型资本工具,应符合《资本办法》的相关规定,并通过合同约定的方式,满足本指导意见提出的认定标准。

(一)包含减记条款的资本工具

1.当其他一级资本工具触发事件发生时,其他一级资本工具的本金应立即按照合同约定进行减记。减记可采取全额减记或部分减记两种方式,并使商业银行的核心一级资本充足率恢复到触发点以上。

2.当二级资本工具触发事件发生时,其他一级资本工具和二级资本工具的本金应立即按合同约定进行全额减记。

3.若对因减记导致的资本工具投资者损失进行补偿,应采取普通股的形式立即支付。

(二)包含转股条款的资本工具

1.当其他一级资本工具触发事件发生时,其他一级资本工具的本金应立即按合同约定转为普通股。转股可采取全额转股或部分转股两种方式,并使商业银行的核心一级资本充足率恢复到触发点以上。 

2.当二级资本工具触发事件发生时,其他一级资本工具和二级资本工具的本金应立即按合同约定全额转为普通股。

3.商业银行发行含转股条款的资本工具,应事前获得必要的授权,确保触发事件发生时,商业银行能立即按合同约定发行相应数量的普通股。

(三)减记或转股的触发事件

“其他一级资本工具触发事件”指商业银行核心一级资本充足率降至5.125%(或以下)。

“二级资本工具触发事件”是指以下两种情形中的较早发生者:1.银监会认定若不进行减记或转股,该商业银行将无法生存。2.相关部门认定若不进行公共部门注资或提供同等效力的支持,该商业银行将无法生存。

在满足上述合格标准的基础上,鼓励商业银行根据市场情况和投资者意愿,在合同中自主设定减记或转股条款。

三、完善商业银行资本工具创新的工作机制

商业银行应结合本行实际,科学制定发展战略和资本规划,强化资本约束,转变发展方式,控制风险资产的过快增长。商业银行应坚持以内源性资本积累为主的资本补充机制,同时加强对资本工具创新的深入研究,通过发行新型资本工具拓宽资本补充渠道。

(一)认真做好调研工作,审慎制定资本工具发行方案

商业银行应根据本指导意见的要求,借鉴境内外金融市场上资本工具发行的最新实践,加强与相关市场主管部门的沟通协调。在此基础上,结合本行资本充足水平和资本补充需求,制定新型资本工具的发行方案,包括资本工具的类型、发行规模、发行市场、投资者群体、定价机制以及相关政策问题的解决方案等。

(二)明确工作流程,不断完善资本工具的发行机制

商业银行应在认真做好可行性研究的基础上,向银监会提交资本工具发行方案。银监会对拟发行资本工具的资本属性进行确认。商业银行依据现有的法规及管理规定,向相关市场主管部门提出发行申请,获得批准后择机发行新型资本工具。在发行过程中,商业银行应及时向银监会报告相关进展情况。

(三)加强沟通协调,推动资本工具持续创新

银监会将积极与相关主管部门协调配合,持续推进配套法规制度及市场机制建设,为商业银行资本工具创新提供制度保障。在条件成熟后,逐步丰富商业银行资本工具的发行品种,扩大发行范围。



二0一二年十一月二十九日