上海市人民政府


上海市经纪人管理办法（修正）
上海市人民政府


（1994年7月11日上海市人民政府第70号令发布根据1997年12月19日上海市人民政府第54号令修正并重新发布）

第一章 总 则
第一条 （制定目的和依据）
为了促进社会主义市场经济的发展，规范经纪人的行为，维护当事人的合法权益，根据法律、法规的有关规定，结合本市的实际情况，制定本办法。
第二条 （经纪人定义）
本办法所称的经纪人，是指按照委托人的要求，为委托人提供订立合同的信息、机会、条件，或者充当委托人与相对人订立合同的中介，并据此获取佣金的个人或者机构。
经纪人应委托人的要求或者经委托人授权而从事代理业务的，依照法律、法规、规章的规定行使权利和承担义务。
第三条 （中介活动的准则）
经纪人从事中介活动，应当遵守自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。
第四条 （中介业务范围）
经纪人可以从事各类商品、技术贸易和其他商业领域的中介活动。
法律、法规、规章对经纪人的中介活动另有规定的，依照法律、法规、规章的规定执行。
第五条 （监督机构）
本市工商、财税、物价、审计及其他有关行政管理部门，依法对经纪人的中介活动行使监督、管理职责。

第二章 登记注册
第六条 （登记注册）
个人和机构须向工商行政管理部门提出申请，经登记注册、领取执照后方可从事中介活动。
第七条 （个人申请的条件）
个人申请从事中介活动，应当具备下列条件：
（一）年满18周岁，具有完全民事行为能力；
（二）3年内未被追究刑事责任；
（三）有规定数额的资金或者财产作为担保。
第八条 （个人申请应当提交的材料）
个人申请从事中介活动，应当向工商行政管理部门提交下列书面材料：
（一）本人的户籍、身份证明；
（二）3年内未被追究刑事责任的公证文书；
（三）资金或者财产担保的证书；
（四）其他必要的证书或者材料。
个人申请从事法律、法规、规章规定的特殊行业的中介活动，还应当提交相应的资质证书或者证明文件。
第九条 （合伙经纪机构）
经纪机构可以由个人合伙成立。
合伙成立的经纪机构的债务，由合伙人按照出资比例或者合伙协议的规定，以各自的财产承担清偿责任。合伙人对经纪机构的债务承担无限连带责任。
第十条 （法人经纪机构的条件）
经纪机构符合下列条件的，可以成为负有限责任的企业法人：
（一）有不少于10万元的注册资本；
（二）有一定数额的具有相应资格的专业人员；
（三）法律、法规规定的其他必要条件。
负有限责任的经纪机构以其全部资产对其债务承担责任。
第十一条 （申请设立经纪机构应当提交的材料）
申请设立经纪机构，应当向工商行政管理部门提交下列书面材料：
（一）申请书；
（二）经纪机构的名称、地址；
（三）组织章程或者合伙协议；
（四）经纪机构主要负责人或者合伙人的姓名、简历及有关证明；
（五）验资证明。
申请设立法律、法规、规章规定须经其他有关部门审批的经纪机构，还应当提交有关批准文件。

第三章 中介活动的规范
第十二条 （中介合同）
经纪人承接业务时，应当与委托人订立中介合同，并按中介合同的规定提供服务。
第十三条 （中介合同的内容）
经纪人与委托人所订立的中介合同应当包括下列内容：
（一）中介事项；
（二）提供中介服务的要求或者标准；
（三）佣金数额和支付方式、支付期限；
（四）履行的期限；
（五）违约责任和纠纷解决方式；
（六）双方当事人约定的其他重要事项。
第十四条 （禁止行为）
经纪人应当根据所知悉的事实，据实提供中介服务，不得有下列行为：
（一）明知委托人没有履行合同能力，而为其进行中介的；
（二）提供不实的信息，或者虚构事实，损害委托人利益的；
（三）与他人恶意串通，损害委托人利益的；
（四）其他违背诚实信用原则的行为。
第十五条 （获取佣金的条件）
经纪人与委托人所订立的中介合同载明以提供订立合同的信息、机会、条件为中介服务内容的，经纪人履行中介合同后，即可要求委托人给付佣金。
经纪人与委托人所订立的中介合同载明以充当委托人与相对人订立合同的中介为服务内容的，在委托人与相对人订立合同前，经纪人不得要求委托人给付佣金。
第十六条 （中介活动费用）
经纪人事先未与委托人就中介活动费用达成约定的，不得要求委托人承担中介活动费用。
第十七条 （不需退还佣金的情形）
因经纪人充当订立合同的中介而使委托人与相对人订立合同后，有下列情形的，经纪人无需退还佣金：
（一）在中介过程中，经纪人发现委托人与相对人双方或者一方无履行合同能力，曾规劝双方或者一方不要订立合同，但未被接受的；
（二）经纪人据实提供中介服务，委托人与相对人订立合同后其中一方违约的。
第十八条 （不能获取佣金和中介活动费用的情形）
经纪人在中介活动中违反应当承担的义务，损害委托人利益的，不得要求委托人给付佣金及承担中介活动费用。
第十九条 （不代为给付和收取款项的情形）
因经纪人充当订立合同的中介而使委托人与相对人订立合同的，经纪人不承担代委托人给付款项或者收取款项的责任。
第二十条 （隐名中介）
委托人要求经纪人进行隐名中介活动，不将委托人姓名或者名称告知相对人的，经纪人同意后，即承担不告知的义务。
前款情形下，经纪人在代委托人与相对人订立合同前，应当在与委托人订立的中介合同中规定经纪人按中介合同所实施的行为由委托人承担全部责任的条款。
个人经纪人和合伙经纪机构不得进行隐名中介活动。
第二十一条 （经纪人的违约）
经纪人的下列行为属违约行为：
（一）超越中介合同约定的中介事项范围从事中介活动，事后未被认可的；
（二）超过中介合同约定的履行期限从事中介活动，委托人不予认可的；
（三）违反中介合同中约定的其他事项的。
第二十二条 （委托人的违约）
委托人的下列行为属违约行为：
（一）在经纪人已按中介合同履约的情况下，不按中介合同规定支付佣金或者承担中介活动费用的；
（二）无正当理由干扰中介活动或者经中介后同意与相对人订立合同而拖延不订立的；
（三）未经经纪人同意，擅自改变已订立的中介合同条款的；
（四）违反中介合同中约定的其他事项的。

第四章 法律责任
第二十三条 （民事责任）
违反本办法第十四条、第二十条规定以及有第二十一条、第二十二条规定所列行为，使他人利益受到损失的，应当依法承担相应的赔偿责任。
第二十四条 （行政处罚）
经纪人有下列行为之一的，由工商行政管理部门给予警告，并可处以2000元以下的罚款，情节严重的，处以2000元以上3万元以下的罚款：
（一）明知委托人没有履行合同能力，而为其进行中介的；
（二）提供不实的信息，或者虚构事实，损害委托人利益的；
（三）与他人恶意串通，损害委托人利益的；
（四）其他违背诚实信用原则的。
第二十五条 （刑事责任）
经纪人不据实提供中介服务，情节严重构成犯罪的，由司法机关依法追究直接责任人员或者法定代表人的刑事责任。

第五章 争议的处理
第二十六条 （中介合同纠纷的解决方式）
经纪人与委托人发生中介合同纠纷时，可以通过协商或者调解解决。当事人不愿通过协商、调解解决或者协商、调解不成的，可以依据中介合同中的仲裁条款或者事后达成的书面仲裁协议，向仲裁机构申请仲裁。当事人在中介合同中没有订立仲裁条款，事后又没有达成书面仲裁协议的
，可以依法向人民法院起诉。
第二十七条 （行政复议和行政诉讼）
当事人对行政处罚决定不服的，可以依照《行政复议条例》和《中华人民共和国行政诉讼法》的规定，申请行政复议或者向人民法院提起诉讼。

第六章 附 则
第二十八条 （经纪人行业协会）
经纪人可自愿组成经纪人行业协会，并依法向有关部门登记注册。
第二十九条 （应用解释部门）
本办法的具体应用问题由上海市工商行政管理局负责解释。
第三十条 （实施日期）
本办法自1994年10月1日起施行。



1994年7月11日
论缔约过失责任的规范目的

李红军法律研习网

摘要：本文从分析信赖、信赖利益的概念入手，论证了信赖是缔约过失责任制度的规范目的，进而根据这一目的确定缔约过失责任的适用范围和赔偿范围。

关键词：信赖 缔约过失责任 范围

一、信赖、信赖利益与缔约过失责任

1、信赖（reliance on promise）与信赖利益（reliance interest）；

何谓信赖？这个问题与信赖利益的概念一样令人迷惑，按信赖一词系“美国法所创建”[1]，因此，其基础含义只有在美国法所创建语境下才能比较得到正确理解。在美国法中，信赖乃是基于对允诺（promise）的一种期待态度，因而对允诺的违反使受允诺人感到“他被剥夺了一些属于他的东西”[2]。因此，信赖实际上涉及的只是一种期待，在这种期待中，并未涉及是否有损失的问题，在信赖中加入损失的问题，将混淆信赖与信赖利益的区别[3]。

关于“信赖利益”，自富勒发表了《合同损害赔偿中的信赖利益》一文之后，引发讨论几十年，迄今难有一个普遍被接受的定义，按照王泽鉴先生的观点，“信赖利益者，指当事人相信法律行为有效成立，而因某种事实之发生，该法律行为（尤其是契约）不成立或无效而生之损失，又称消极利益”[4]，与此种消极利益相对应的是积极利益，即所谓履行利益，指法律行为（尤其是合同）有效成立，但因债务不履行而生之损失，富勒在《合同损害赔偿中的信赖利益》一文中称之为期待利益。这是一种因信赖而已经支出的既存利益。

根据前述界定，我们可以认为，信赖是产生信赖利益的前提，但此种利益不是指当事人因为信赖而获得了某种积极的收益，正相反，它特指当事人因信赖产生了相应的支出，包括财产上的和机会上的，只有在这种支出获得赔偿或补偿时，“在这种场合受保护的利益可以叫做信赖利益”[5]。

2、信赖、信赖利益与缔约过失责任

为什么我们要追究缔约过失者的责任？通说认为是因为缔约过失行为违反了先合同义务，而此种义务乃源于民法上的“诚实信用原则”[6]。我们认为，这一答案只回答了一半，只是说明了缔约过失者应承担责任的法律和法理依据，而没有涉及“缔约过失责任”这一法律制度的规范目的，也就是没有回答责令缔约过失者承担责任所欲达到的法律目的。那么这个目的何在？

我们认为，这个目的是使受允诺者“恢复到与允诺作出前相同的处境”[7]，是对受允诺者因其信赖而支出的成本进行赔偿或补偿，这种赔偿或补偿即是信赖利益，置言之，责令缔约过失者承担责任是为了保护信赖。因此，缔约过失责任乃是对受允诺人信赖的保护。

二、保护信赖的理由

缔约过失责任的目的在于对信赖进行保护，那么，一个社会需要耗费成本去保护此种心理的目的何在？笔者认为，至少有以下两个方面的原因：

1、基于社会心理需求的制度供给；

既然信赖是一种 “善良的心理状态”[8]，而此种心理状态又“相对来说是千篇一律的”[9]，因此我们可以合理推测全社会因此产生了“保护信赖”的普遍需求，法律制度作为一种公共产品，必然应回应此种需求而提供制度供给，否则，大多数受允诺者都将因害怕遭受损失而失去对允诺的信心，进而威胁到整个合同制度的存在。

2、维护信用；

现代市场是以信用为基础的经济，流行语言谓之信用经济，信用经济的最大功用在于消除现实产品和将来产品之间的时空间隔，从而极大地节约了交易的时间成本。如果任何交易都必须以实际存在的产品为标的，就会出现不见兔子不撒鹰的低效率局面。而对允诺的信赖乃是最重要、最基础的信用，法律保护信赖也就保护了信用，保护了现代市场经济。

3、作为一种财产的信赖；

信赖与普通财产相比，具有某种相同的属性，即未来使用、收益的可能性，任何财产在不直接使用、收益时，都只是作为可能性存在，比如一辆汽车，对车主而言，在上车前，其作为财产能否提供驾驶运载的功能，仅仅是一种可能，同样，信赖可能带来的收益也是一种可能性，两者的差别只在于信赖的收益可能性得以实现需要更多的时间。

既然信赖本身具有作为财产而使用收益的可能性，法律作为保护公私财产安全的基本制度，必然应对信赖予以保护。

三、信赖保护与缔约过失责任的适用范围、赔偿范围

寻找缔约过失责任制度的规范目的，其基本意义在于确定缔约过失责任的适用范围及赔偿范围，从而为缔约过失责任与侵权行为法在适用上划清界限，以实现民法制度的内在和谐。

1、由于缔约过失责任系以保护信赖为规范，因此缔约过失责任的适用范围必须以产生信赖作为边界，从而厘清并协调与侵权法的适用关系，实现民法制度的内在和谐。

关于侵权法与缔约过失责任在适用上的重叠与交叉，最经典的案例是德国1911年帝国最高法院关于顾客购买油布地毯被砸伤一案[10]。在该案中，法院以百货商店在契约缔结之际有过失为由，判决其承担赔偿责任。在此案中，受害人既可以选择侵权赔偿，也可以选择缔约过失赔偿，因此侵权法和缔约过失责任制度发生竞合。[11]